alt

UPOZORNĚNÍ! NA  OPRAVU CHYBNÉHO TEXTU V ČLÁNKU ! - Vážení uživatelé, je vidět, že pátrání v novém občanském zákoníku je skutečně náročné. V části o zrušení zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů bylo uvedeno, že povinnost vlastníka nabídnout přednostně koupi stávajícímu nájemníkovi byla zrušena. Není to tak docela pravda.  Formulace je sice jiná, ale faktem je, že pro nájemníka zůstává v platnosti předkupní právo. Za tuto chybu se obzvlášť těm, kteří tuto stránku shlédli ještě před opravou,  omlouváme a děkujeme za pochopení. Text článku je patřičně uveden do souladu se skutečností.  Dne 25.2.2014

Poslední úprava textu dne 28.2.2014

V souvislosti se změnami podle nového občanského zákoníku přesně zák. č. 89/2012 Sb. ze dne 3.2.2012, občanský zákoník (dále jen "NOZ") *.PDF  vyvstává otázka, do jaké míry ovlivní tyto z měny stávající Soubor pravidel prodeje nemovitého majetku Městské části Praha 3“  jehož změna byla schválena dne 25.9.2012 usnesením Zastupitelstva MČ Praha 3 č. 308 (dále jen „soubor pravidel“) *.PDF a zdali bude nutné tato pravidla novelizovat. Pokud by bylo možno jednoduše a stručně odpovědět, pak v samotném textu pravidel, tedy formálně, by šlo jen o malé „kosmetické“ úpravy souvisejí s dnes již neodpovídajícím pojmenováním zákonů, možná i paragrafového znění (zrušený „starý občanský zákoník“ a zrušený zákon „o vlastnictví bytů“), neboť samotná pravidla o těchto skutečnostech hovoří velmi okrajově. Pokud bychom však hovořili o vlastním obsahu a uskutečňování právních úkonů (po novém „právního jednání“), které text pravidel vyvolává a navozuje, pak bychom museli hovořit o velmi zásadních a důležitých změnách. Tyto změny ale opět postihnou ta právní jednání, jimiž se celý proces privatizace realizuje. Na samotný systém privatizace jako takové ale žádný vliv mít nebudou. Privatizace buď realizovaná je nebo není. Soubor pravidel  ale na právní jednání (smlouvy apod.) pouze odkazuje, aniž by se zabýval jejich konkrétním obsahem. Jejich konkrétní provádění je mimo vlastní dosah tohoto souboru pravidel.  Tak jako dříve, i nyní se bude postupovat podle konkrétních zákonných předpisů.  Rozdíl je jenom v tom, že bude nutno místo těch starých zrušených nalézt ty nové, změněné. Hlavním zdrojem bude samozřejmě NOZ, který "mnohé" slučuje do "jediného". 

V minulém článku byly jen okrajově zmíněny skutečnosti týkající se vztahu  Souboru pravidel prodeje nemovitého majetku na MČ Praha 3 a Nového občanského zákoníku. V tomto článku bude tento problém zmíněn trochu podrobněji.

 

SOUBOR PRAVIDEL .

V první řadě k obsahu a formě souboru pravidel. Obsahem těchto pravidel stručně řečeno je postup při prodeji obecního majetku – bytových jednotek, domů ale i pozemků, nebo podílů z nich, které stanovil vlastník (lépe řečeno zastupující vlastník), tedy MČ Praha 3. (pozn. podrobněji víz články k pravidlům prodeje na těchto stránkách) Konkrétně se tedy jedná o :

  • bytové jednotky i nebytové jednotky, které vznikly rozdělením tzv. prohlášením vlastníka podle dnes již zrušeného zákona č. 72/1994 Sb. a to na základě realizace povinnosti uvedené v témž zákoně, tj. nabídnout byt k prodeji v první řadě stávajícímu nájemníku. Možná zde by šlo v některých případech i nabídku prodeje určitého podílu z této jednotky.
  • náznakově ale i celých domů (jak pravidla uvádějí ve výjimečný případech) opět všem nájemníkům jednoho domu (technologického celku) metodou prodeje právnické osobě (např. družstvu), které by předtím nájemníci domu založili. Zde by ale logicky nešlo o domy, které doposud nebyly prohlášením vlastníka rozděleny na „jednotky“. Opět zde ale jde (nebo spíše šlo) o realizaci povinnosti vlastníka nabídnout ke koupi dům stávajícím nájemníkům.  Tento postup ač samostatně označen v příloze č. II. pravidel je zde zmíněn jednou větou a patrně podle všeho upadl v zapomnění. Žádné rozvedení tohoto bodu asi ještě neexistuje
  • dalším způsobem prodeje v pravidlech uváděných je prodej jednotek – bytových i nebytových (např. garáží)  ale i pozemků (myšleno pravděpodobně těch, které ohraničují samotný obvod stavby, nebo pozemků k ní těsně přináležejících), nebo i podílů k jednotlivým jednotkám  formou výběrových řízení. Tedy neexistuje zde povinnost nabídnout někomu koupi přednostně. Je určena neurčitému a neurčenému počtu zájemců.

Podívejme se na pravidla ale i z jiné stránky, dejme tomu té „formální“. Před tím však ještě připomenutí celého procesu prodeje bytů a domů (privatizace) z toho pohledu, které subjekty se na tomto procesu vlastně podílejí.

Městská část – zastupitelstvo městské části v roli zastupujícího vlastníka. To je nezastupitelné místo. Tento subjekt se podílí na tom počátečním rozhodnutí od přijetí záměru a zveřejnění prodat bytové jednotky, určení ceny, až po schválení konkrétního prodeje. Protože se jedná o majetek, bezpodmínečně rozhoduje v konečné fázi vždy zastupitelstvo a vždy svým usnesením. Tady činnost zastupitelstva a vlastníka končí a na „mravenčí práci“ si někoho „najme“.  Kromě rozhodnutí rady a zastupitelstva není ale také možno pozapomenout na velmi obsáhlou přípravu privatizace spočívající v zajištění dodávek stavebních prací při úpravách a opravách domů,  zajištění služeb, např. právní služby (zde je však otázka, zdali to nezvládnou sami úředníci MČ), notář pro prohlášení vlastníka o rozdělení domů na jednotky,  znalce na odhad ceny a samozřejmě realitní kancelář(e) na provedení všech úkonů pro zabezpečení celého systému privatizace. A protože se vždy hospodaří s veřejnými prostředky, pak by měl výběr všech těchto subjektů být jedině a pouze formou výběrového řízení podle zákona o veřejných zakázkách. Tyto subjekty pak na základě smluv o dílo nebo mandátních smluv vystupují na základě "pověření" městské části samostatně. V následujících postupech pak městská část už jedná jen jménem statutárního zástupce - starostky, která „pouze“ podepisuje konečný akt celého procesu, tedy kupní smlouvu

Znalci znalec je velmi významnou osobou. Měl by být určen na základě výběrového řízení vyhlášeného MČ a konečným produktem jeho činnosti by měl být znalecký posudek o ceně. Ta samozřejmě musí projít jak radou tak i zastupitelstvem. (viz shora). Určení ceny je pro nájemníky asi tou nejpodstatnější částí jejího procesu. O ceně bývá diskutováno asi nejvíce a také nejvíce jsou na těchto stránkách kritizovány přemrštěné ceny za byty. Ač jsou mnohé jiné způsoby určení ceny, i současné vedení radnice se křečovitě drží onoho pojmu „ cena obvyklá“. Kupní cena jak již několikrát bylo řečeno je nadiktována, takže kupující zde nemá absolutně žádné právo.

Realitní kancelář, která by měla být rovněž vybrána na základě výběrového řízení (v současné době má být touto kanceláří pro MČ Praha 3 firma Baleno, s.r.o.)  Výběr je opět na radě nebo zastupitelstvu a měla by mu být věnována patřičná pozornost.  Postup (ne však bezvýjimečný), který naše MČ preferuje, je uzavření mandátní smlouvy, kterou vlastně veškerou konkrétní činnost, tedy veškeré praktické úkony směřované vůči nájemníkovi, zjednodušeně řečeno od učinění nabídky, jejího přijetí, sepsání kupní smlouvy, návrh na vklad do katastru nemovitostí a samozřejmě „ohlídání“ zaplacení kupní ceny, deleguje MČ na tuto realitní kancelář.

Nájemník nebo „vítězˇ výběrového řízení . Samozřejmě je to druhá strana smluvního vztahu, který je potvrzen v kupní smlouvě. Kupující – nájemník  po celou dobu komunikuje jen s realitní kanceláří. Pokud nabídku na koupi bytu přijme, má určitou lhůtu do sepsání kupní smlouvy a zaplacení kupní ceny. Zatímco nájemník musí akceptovat to, co mu MČ nadiktuje v postupech i cenách a má pouze volbu buď přijmout nebo nepřijmout, potom vítěz výběrového řízení se aktivně podílí jen na počátku při nabídce kupní ceny. Tedy nájemník buď nabídku přijme nebo nepřijme, pokud ano, obstará si nějakým způsobem peníze na kupní cenu, podepíše kupní smlouvu, zaplatí a pak čeká, až bude do katastru nemovitostí zanesen jako vlastník nemovitosti.

Tento výčet je zde uváděn proto, aby z něj bylo možno naprosto jasně vyčíst, co pravidla prodeje obsahují a co vůbec nepostihují. Takže pravidla skutečně jen vyjadřují základní postupy a na ty praktické konkrétní úkony (kupní smlouva, zápis do katastru nemovitostí atd.) jen odkazují a to tak obecnou formou, že prakticky nemá podstatného významu do pravidel zavádět některé podstatné změny v souvislosti s účinností NOZ. Pravidla na svých 13 stránkách se odvolávají na několika místech na několik zákonů, přičemž až na výjimky neodkazují vůbec na konkrétní paragrafy nebo paragrafová znění. Konkrétně jde o:

  1. Zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytůpro informaci celý text zákona zde *.PDF, Odkaz se zde objevuje celkem 9x a to v podstatě ve všech základních částech textu souboru pravidel. Tento zákon byl NOZ zrušen zcela včetně jeho dodatků a doplňků. Nenalezneme zde ovšem odkazy na žádný paragraf tohoto zákona. Nejblíže ale podle textu byl  § 22. O tom viz dále
  1. Občanský zákoník „starý“, tedy zákon č. 40/1964 Sb. Odkazy jsou zejména v příloze III. Souboru pravidel  Pro informaci celý text starého zákona zde *.PDF Ten byl samozřejmě NOZ zrušen také.  Kromě jen prostého odkazu na zákon zde nalezneme odkaz tohoto znění „….Prodeje ideálních spoluvlastnických podílů na nemovitém majetku a prodeje pozemků kupní smlouvou podle občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. v platném znění“. Tehdy tento zákon kupní smlouvu upravoval  v  §§ 558 až 610 Obecná ustanovení o kupní a směnné smlouvě. Dále je zde konkrétní odkaz na § 605, který tehdy upravoval předkupní právo (příloha III. III.-2.-b-3) 3. „Nevyužijí-li uvedené osoby své předkupní právo ve lhůtě 2 měsíců po nabídce (§ 605 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., v platném znění), bude individuálně zvážen prodej jiné osobě (osobám), nebo případné zrušení spoluvlastnictví soudem“. Znění tehdejšího § 605 bylo následovně: „Předkupní právo: Není-li dohodnuta doba, do kdy má být prodej proveden, musí oprávněná osoba vyplatit movitost do osmi dnů, nemovitost do dvou měsíců po nabídce. Uplyne-li tato doba marně, předkupní právo zanikne. Nabídka se vykoná ohlášením všech podmínek; jde-li o nemovitost, musí být nabídka písemná.“
  1. Obchodní zákoník  č. 513/1991 Sb. v Příloze II Souboru pravidel. Pro informaci celý text zákona zde *.PDF Tento zákon byl rovněž NOZ zrušen a jeho některé části „přešly“ do NOZ a některé do zákona o obchodních korporacích. Jde jen o  „zmínku“ o možném prodeji celých domů družstvům. Konkrétní text : „Prodej  bytových domů právnickým osobám –družstvům, které budou prodávány dle zákona č. 513/1991 Sb., v platném znění“. Fakticky ale kupní smlouva by byla sepisována opět jen podle tehdy platného zákona občanského (k tomu viz více v jiném článku)
  1. Zákonné opatření předsednictva Federálního shromáždění č. 297/1992 Sb. Toto opatření nabylo účinnosti dne 23. června 1992 a je stále platné. Soubor pravidel tento předpis uvádí hned v úvodní části : Předmětem úpravy podle Souboru pravidel nejsou zejména převody pozemků zastavěných stavbami ve vlastnictví jiných osob, převody vlastnictví v rámci vypořádání věcných břemen podle ust. § 28d zákonného opatření předsednictva Federálního shromáždění č. 297/1992 Sb. -tzv. družstevních nástaveb a vestaveb, a rovněž převody jednotek v takových budovách, u nichž bude rozhodnuto o vytvoření nových bytových jednotek nebo nebytových jednotek“ Pro informaci celý text zákona zde *.PDF. Toto zákonné opatření patří spíše do kategorie zajímavé z hlediska historického. Zmíněný § 28d doplnil zákon č. 42/1992 Sb. o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, Pro informaci celý text zákona zde *.PDF. (účinnost od 22.1.1992 a je dosud platný) a zákona „veterána“ ve vlastnictví bytů a vlastně předchůdce zákona o vlastnictví bytů, to je zákona č. 52/1966 Sb. o osobním vlastnictví k bytům. Tento zákon byl účinný od 1.9.1966 a zrušen dnem 1.5.1994 zákonem o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. Pro informaci celý text zákona zde *.PDF.
  1. Ostatní zákony. Zákon č. 219/1995 Sb., devizový zákon. Pro informaci celý text zákona zde *.PDF Zmínka o tomto zákoně se objevuje ve formuláři  „Podmínky výběrového řízení“ na straně 8 Souboru pravidel. „Účastníkem výběrového řízení mohou být pouze ty osoby, které mohou nabývat nemovitý majetek na území České republiky v souladu se zákonem č. 219/1995 Sb., devizový zákon, v platném znění.“ . Zákon č. 182/2006 Sb o úpadku. Pro informaci celý text zákona zde *.PDF Odkaz na tento zákon se objevuje na straně 13 Souboru pravidel ve „formuláři  „Prohlášení účastníka Výběrového řízení“-Účastník VŘ prohlašuje, že plní své právní povinnosti a závazky, není v platební neschopnosti, není proti němu vedeno řízení podle zákona č. 182/2006 Sb o úpadku“  Oba zákony jsou v současnosti platné.

Rekapitulace tohoto výčtu pak ukazuje, že některé právní předpisy na které soubor pravidel odkazuje jsou platné a pro případnou úpravu pravidel nejsou vůbec určující. Podstatnými jsou zákony zrušené a to je „starý“ občanský zákoník a zákon o vlastnictví bytů. Zatím co u zákona o vlastnictví bytů se Soubor pravidel „opíral“ o povinnost v jeho § 22 nabídnout privatizovaný byt nebo dům stávajícímu nájemníkovi přednostně a byl tedy vlastně základem pro textaci souboru pravidel, potom odkazy na „starý“ občanský zákoník a konkrétně na instituty kupní smlouvy a předkupního práva jsou pouze okrajové. To platí i odkazu na zákoník obchodní, protože podle tehdejších předpisů by se stejně kupní smlouva sepisovala podle pravidel „starého“ občanského zákoníku.

 

NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK.

Nový občanský zákoník je skutečný „obr“ mezi právními předpisy. Jak již bylo několikrát řečeno, obsahuje přes 3000 paragrafů. Je rozdělen do 5 částí, mnoha hlav, oddílů, poddílů atd. Jen seznámení s touto strukturou nějaký čas zabere a to nejsme ještě u konkrétních paragrafů. To je takový obsah a rozsah, že pro laika je zpočátku vlastně nemožné se v něm orientovat. Problémy mají i osoby s právnickým vzděláním. Mnoho konkrétních odůvodnění i výkladů lze najít i v důvodové zprávě k NOZ.  Její konsolidovaná verze v plném znění zde *.PDF.  Je to opravdový „elaborát“, má 598 stran.

TIP: Pro lepší orientaci v obsahu zákona nabízíme odkaz zde.. Odkliknutím názvu příslušné stati je možno nalézt skupinu paragrafů týkající se vybrané hlavy, oddílu, poddílu. Lze se tak vyhnout projíždění celého zákona paragraf po paragrafu. 

Kromě jiného občanský zákoník přináší opravdu velké množství nových nebo renovovaných pojmů i změněných nebo i nových zásad. (viz např. Rekodifikace soukromého práva část I. (Obecný výklad), kde se celý tento problém podařilo  popsat velmi výstižně, přehledně a "přiměřeně" stručně). Tak např. se dovídáme, že již do budoucna nebudeme činit právní úkony, ale budeme právně jednat, kupní smlouvu nahradí termín koupě, katastr nemovitostí již nebude, ale bude veřejný seznam. Budeme slyšet o „právní osobnosti“ namísto způsobilosti mít práva a povinnosti.  Mnozí ani nebudou moci správně obsahově zařadit pojmy jako korporace, fundace, rozhrady, závdavek, služebnost, výprosa, pacht. U problematiky společného vlastnictví bytů se setkáme např. s pojmem přídatné vlastnictví.  Přináší ale také velmi mnoho zásadních změn obsahových a výkladových, což je problém základní. Jak již bylo zmíněno shora pro oblast privatizace bytů to zcela určitě je kupní smlouva nebo některé změny v SVJ.

Ať jsou nově zaváděné termíny odůvodňovány sebelépe, místy si člověk připadá, jakoby se ocitnul v jiné době. Nejlépe snad za první republiky, nebo i za časů Marie Terezie. Pro člověka zvyklého na určité vžité pojmy, a to platí především pro laickou veřejnost, pak některé termíny působí velmi archaicky a tím i nesrozumitelně. To je ale jen jeden názor z mnoha. Jedni tvrdí, že budou zmatky a mnoho věcí je nesrozumitelných, druzí tvrdí, že to mhou tvrdit jen lidé, kteří zákoník neznají.

Nyní ale zpět k problému Pravidla prodeje nemovitého majetku versus NOZ. Zde je nutno upozornit na některé zásadní změny, které se mohou dotknout stávajícího procesu privatizace bytů na naší městské části.

Nový občanský zákoník zrušuje celkem 238 předpisů zde jen výčet vybraný ze zákona *.PDF, což je skutečně úctyhodné množství. Není proto divu, že zrušení některých zákonů se projeví až tehdy, pokud budou zjišťovány „díry“, které nejsou doposud zalepeny. Samozřejmě začal již proces změn v mnohých ustanoveních doposud platných zákonů. Změny doznají i mnohé předpisy v oblasti daňové. Kromě změn zákonů (katastrální zákon, rejstříky právnických a fyzických osob, insolvenční zákon, občanský soudní řád atd.) lze očekávat, že v příštím období se budou objevovat nová a nová konstatování, odborné rozbory, kritika, pochvala. Je to v každém případě období neustálých změn, které bude potřebné pro lepší orientaci ve věci sledovat.

TIP:  Komplexnější pohled na to, jaké změny NOZ vyvolává lze nalézt na internetových stránkách  Ústeckého kraje v části věnované NOZ. Zde.  V závěrečné části tohoto článku je výběr odkazů na nabízené dokumenty na těchto stránkách. V nabídce jsou :

 

To, co je podstatné pro pravidla prodeje bytů jsou zejména tato  Zrušovací ustanovení. Nový občanský zákoník zrušuje celkem 238 předpisů zde jen výčet vybraný ze zákona *.PDF, což je skutečně úctyhodné množství. Není proto divu, že zrušení některých zákonů se projeví až tehdy, pokud budou zjišťovány „díry“, které nejsou doposud zalepeny. Samozřejmě bude nutné a tento proces již patrně začal změnit mnohá ustanovení doposud platných zákonů a mnohé předpisy v oblasti daňové. To co je podstatné pro pravidla prodeje bytů jsou zejména tato  Zrušovací ustanovení :

  • 1. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. (současně s tím jsou zrušeny všechny jeho dodatky a změny)
  • 60.  Zákon  č.  72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické    vztahy  k  budovám a  některé  vlastnické  vztahy  k bytům a nebytovým    prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů).
  • 61.  Zákon  č. 97/1999 Sb., kterým se mění zákon č. 72/1994 Sb., kterým    se   upravují  některé  spoluvlastnické  vztahy  k  budovám  a  některé    vlastnické  vztahy  k  bytům  a nebytovým prostorům a doplňují některé    zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů.
  • 67.  Zákon č. 171/2005 Sb., kterým se mění zákon č. 72/1994 Sb., kterým    se   upravují  některé  spoluvlastnické  vztahy  k  budovám  a  některé    vlastnické  vztahy  k  bytům  a  nebytovým prostorům a doplňují některé   zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů.

 

Nový občanský zákoník zrušuje bez náhrady zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů!

Nejdůležitější ustanovení § 22 s názvem „Zvláštní ustanovení o převodu vlastnictví jednotky“ (to z čeho pravidla přímo vycházejí při nabídce bytu stávajícímu nájemníkovi) znělo:

  1.  Při převodu vlastnictví k bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, má dosavadní vlastník bytu, popřípadě vlastník budovy povinnost nabídnout převod bytu tomuto nájemci . Nepřijme-li nájemce tuto nabídku do šesti měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může být byt převeden jiné osobě.
  1. Po dobu jednoho roku od uplynutí lhůty uvedené v odstavci (1) má nájemce při převodu bytu právo na jeho přednostní nabytí za podmínek stanovených v § 606 občanského zákoníku. Nabídka k převodu bytu nájemci musí být písemná a musí obsahovat všechny podmínky převodu. Smlouvu o převodu bytu je nájemce za výše uvedených podmínek povinen uzavřít do tří měsíců ode dne doručení nabídky, jinak jeho právo na přednostní nabytí bytu zaniká. Ustanovení § 603 odst. (3) občanského zákoníku platí obdobně. (pozn.: §§ 603,606 OZ upravují pravidla předkupního práva, kde stávající nájemník již není v tak výhodné pozici, jako v případě odst.(1))

Povinnost nabídnout v první řadě byt nájemníkovi NOZ zrušena nebyla (pozn. původně bylo uvedeno, že povinnost zrušena byla), ale je koncipována v jiném znění. Tuto změnu, která na odstavce shora zmíněného paragrafu trochu navazuje zde uvádíme v celém znění

Zvláštní ustanovení o převodu jednotky

§ 1186

(1) Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat.

(2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.

§ 1187

(1) Vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. To platí i v případě nájmu nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž dome. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti.

(2) Je-li nájemcem právnická osoba, ustanovení odstavce 1 se nepoužije

§ 1188

(1) Vznikne-li jednotka v dome ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví právnické osoby a je-li nájemcem clen nebo společník této právnické osoby, který se podílel prací nebo majetkovou účastí na pořízení nemovité věci, lze vlastnické právo k jednotce převést jen na něho. To platí i v případe, že se na pořízení nemovité věci podílel právní předchůdce společníka nebo clena.

(2) Vyžaduje-li jiný právní předpis k platnosti převodu stanovení hodnoty převáděného majetku na základe posudku znalce jmenovaného soudem, jeho ustanovení se nepoužijí.

 

Důvodová zpráva k návrhu NOZ  u § 1187 konstatuje:

Navrhuje se zachovat úpravu zákonného předkupního práva nájemce obdobně, jak tomu je v § 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. Postup při prvním převodu vlastnictví jednotky se však oproti platné úpravě ve shodě s předchozími legislativními projekty zákona o vlastnictví bytů zjednodušuje. Ke konzumaci předkupního práva se zachovává nájemci lhůta šesti měsíců, jak tomu je dosud, ale již bez dalších omezení, která ve stávající podobě nájemce prakticky nechránila.

Předkupní právo se zakládá přednostně k bytu. Předkupní právo však vznikne i ve vztahu k nebytovému prostoru, pokud byl pronajat v témž domě v souvislosti s bytem. Nejčastěji půjde o garáže, může se však jednat i o jiné nebytové prostory, např. ateliér nebo provozovnu. Důraz se klade na věcnou a funkční souvislost bytu a nebytového prostoru, nikoli na to, zda byly oba objekty pronajaty na základě jedné smlouvy.  Ostatní k zákonu o vlastnictví bytů viz důvodová zpráva k NOZ.

Takže tato skutečnost privatizaci bytů (doufejme) na MČ Praha 3 již nikterak neovlivní. NOZ nepůsobí zpět ale vpřed  (viz k tomu přechodná ustanovení v NOZ (část pátá, ustanovení společná, přechodná a závěrečná ) *.PDF .  U několika se zastavíme. Nejprve k těm obecným :

§ 3028

  • 1) Tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti.
  • 2) Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.
  • 3) Není-li  dále  stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich  vzniklé,  včetně  práv  a  povinností zrušení smluv uzavřených přede   dnem  nabytí  účinnosti  tohoto  zákona,  dosavadními právními předpisy.  To  nebrání  ujednání  stran,  že  se  tato  jejich  práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.

Toto je ustanovení, které je prakticky uváděno v každé novele zákona. Stanovují se podmínky, kdy bude platit ještě starý zákon a kdy nový. Znamená, že všechny akty, které byly uskutečněny do data účinnosti, tedy do 31.12.2013 se řídí podle starých zákonů, od 1.1.2014 podle nového zákona. Je zde i výjimka, že strany si mohou určit, že se budou řídit jejich vztahy podle zákona nového (pozn. dosavadní právní předpis = předpis účinný do 31.12.2013).

§ 3029

  • 1) Dovolávají-li se právní předpisy ustanovení, která se tímto zákonem zrušují,  vstupují  na  jejich místo jim odpovídající ustanovení tohoto zákona.
  • 2) Nestanoví-li  tento  zákon  něco jiného, nejsou dotčena ustanovení právních  předpisů  z  oboru práva veřejného, jakož i ustanovení jiných právních předpisů upravujících zvláštní soukromá práva.

Lhůty a doby - § 3036

Podle  dosavadních  právních předpisů se až do svého zakončení posuzují   všechny  lhůty  a  doby, které začaly běžet přede dnem nabytí účinnosti tohoto  zákona, jakož i lhůty a doby pro uplatnění práv, která se řídí dosavadními  právními  předpisy,  i  když začnou  běžet  po dni nabytí účinnosti tohoto zákona.

 A nyní k těm speciálnějším ve vztahu k privatizaci:

§ 3063 - Nabyl-li  vlastnického  práva  alespoň k jedné jednotce v domě s byty a  nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy  k  budovám  a  některé  vlastnické  vztahy  k bytům a nebytovým prostorům  a  doplňují  některé  zákony  (zákon o vlastnictví bytů), ve znění  pozdějších  předpisů,  vznikne  i po dni nabytí účinnosti tohoto   zákona   vlastnické  právo  k  dalším  jednotkám  v  tomto  domě  podle dosavadních právních předpisů

Z toho všeho vyplývá jediné. V probíhající privatizaci bytů na MČ Praha 3 pak pro některé smlouvy budou platit předpisy staré (obzvláště ty smlouvy, které byly podepisovány v přechodném období účinnosti starého a nového zákona. To platí ale též o stanovených lhůtách.  Takže lhůty (viz shora citované ustanovení § 22 zrušeného zákona o vlastnictví bytů, kde jsou lhůty 3 měsíce, 6 měsíců, jeden rok) budu platit i v případě, že smlouva byla podepsána za účinnosti zákona č. 72/1994 Sb. přesto, že je účinný již NOZ.  Pro některé smlouvy pak již budou závazné  předpisy nové.  Ale jen v případě, pokud privatizace domu (bytové i nebytové jednotky)- lépe řečeno smlouva byla podepsána (nebo nevzniklo do 31.13.2031 vlastnické právo alespoň k jediné jednotce) dnem 1.1.2014. V zájmu zachování kontinuity smluv starých a nových, jakož i lhůt, které  zrovna nájemníkům běží by možná bylo vhodné pravidla upravit i v tomto směru.  Důvodem je i možné nebezpečí neplatnosti a další problémy, které by tyto "přechodové" paragrafy mohly způsobit.

Takže na MČ Praha 3, je nutno vycházet jednak ze současných pravidel prodeje nemovitého majetku, kde je zakotvena vůle nabídnout byty stávajícím nájemníkům způsobem, který stanovoval zrušený zákon o vlastnictví bytů.  Tato poslední snad stále IV. etapa privatizace je v běhu, existují usnesení zastupitelstva o záměrech prodat bytové domy, usnesení, kde již prodej schválený je.  Vůle vlastníka zde již byla jasně vyjádřena.  Takže současný stav v prodeji obecních bytů zájemce o byt z řad nájemníků tak moc neohrožuje.

 

Co nahradí zrušené zákony? 

Pro účely tohoto článku, tedy zda NOZ ovlivní Soubor pravidel natolik, že bude potřebné jej zásadně novelizovat, bude třeba odpověď hledat v konkrétních odpovídajících částech nového občanského zákoníku. Soubor pravidel  čistě z právního pohledu není ničím jiným, než obecnější a "veřejně" vyhlášenou úpravou nabídky - návrhu (oferty) na uzavření kupní smlouvy na nemovitost,  podmínky její akceptace (dá-li se to tak říci), stanovení cenových podmínek. Tato nabídka je pak určena na jedné straně konkrétnějším subjektům- tedy stávajícím nájemníkům domů a v případě výběrových řízení je okruh těchto subjektů rozšířen podle konkrétních podmínek stanovených pro výběrové řízení.  V zásadě jde ale o oslovení neurčeného množství subjektů, resp. zájemců o uzavření kupní smlouvy na nabízený majetek. Celý proces pak končí uzavřením (nebo i neuzavřením) kupní smlouvy na nemovitost - byt, nebytový prostor, dům a vkladem vlastnického práva do "veřejného seznamu". Pro tento postup jsou v NOZ jednak ustanovení o vzniku závazků a jejich obsahu, jež má  obecnější význam a samozřejmě pak konkrétní ustanovení o koupi nemovitosti (kupní smlouvě na nemovitost). Pro případ zrušeného zákona o vlastnictví bytů pak lze hledat náhradu hlavně v části, která hovoří o bytovém vlastnictví. Pro tyto účely a snadnější hledání jsou zde nabízena paragrafová znění těch částí, které v každém případě budou pro případ privatizace bytů nahrazovat ustanovení již zrušených zákonů.

Text je převeden do formátu *.PDF a je zde nabídnut ke stažení. Je však třeba upozornit, že pro celkové pochopení problematiky je nutné tato ustanovení posuzovat v kontextu a souvislosti s ustanoveními obecné části občanského zákoníku.

 

           §§ 1721 až  1788 NOZ - vznik závazků a jejich obsah.  *.PDF 

Patrně nejvíce logicky navazující částí z NOZ na proces probíhající při privatizaci bytů  jsou obecnější ustanovení o vzniku závazků a jejich obsahu. Tedy nabídka, akceptace - přijetí, uzavření smlouvy,  platnost, neplatnost nabídky i smlouvy. Jde také ale i veřejnou soutěž o nejvhodnější nabídku, nebo veřejnou nabídku atd. Navigace :  Část čtvrtá - Relativní majetková práva, Hlava I - Všeobecná ustanovení o závazcích, Díl 1 - Vznik závazků a jejich obsah  v §§ 1721 až  1788.  *.PDF   Pokud by došlo k jisté úpravě textu souboru pravidel, pak tato část NOZ by nejlépe navazovala. Obsahuje (i když obecná) pravidla, která se dají aplikovat jak na nabídku konkrétním "vybraným" osobám, to je nájemníkům, tak i na výběrová řízení, "soutěže" adresovaná v podstatě všem nekonkretizovaným subjektům. Odpovídají také lépe samotné konstrukci Souboru pravidel. Ostatní části pak tomuto institutu odpovídají méně, dají se aplikovat na odkazy přímo ke konkrétním právním jednáním, neboť z hlediska časového následují až po vyslovení nabídky. Základní časová osa tohoto postupu je tedy:  nabídka - uzavření kupní smlouvy - založení SVJ, které je výsledkem procesu jen v některých případech a vzniká vlastně přímo z povinnosti stanovené v zákoně. Na tom ani moc nemění skutečnost, že specifickým předpokladem pro nabídku ( jde o jednu nabídku z několika "prezentovaných") je prohlášení vlastníka o rozdělení "domu" na jednotky, které logicky musí předcházet nabídce.  V těch ostatních případech nastává již jen právoplatné užívání nemovitosti tím, kdo ji koupil a to bez povinnosti zakládání SVJ.

 

§§ 1158 až 1239 NOZ- bytové spoluvlastnictví   *.PDF

Pokud jde o zrušený zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. včetně jeho doplňků,  je v NOZ nejpodstatnější část bytové spoluvlastnictví, která je jistou  transformaci ustanovení ze zákona o vlastnictví bytů Navigace: Část třetí - Absolutní majetková práva, Hlava II - Věcná práva, Díl 4  - Spoluvlastnictví, Oddíl 5 - Bytové spoluvlastnictví, Pododdíl 1 - Obecná ustanovení  v  §§ 1158 až 1239 *.PDF občanského zákoníku. Jsou zde všechna ustanovení  týkající se vzniku jednotek, SVJ, jejich činnosti, práv a povinností členů atd. Tato část zákona obsahuje "Zvláštní ustanovení o převodu jednotky" viz shora citované ustanovení § 1186 a násl.

Důvodová zpráva  k NOZ k zákonu o vlastnictví bytů hovoří na mnoha místech (nejpodstatnější je strana 299 a násl.). Vyplývá z ní v podstatě to, že obsah zákona o vlastnictví bytů byl (samozřejmě s různými obměnami) převzat do NOZ.  K tomu jen jedna malá citace z důvodové zprávy (str.300) : "Nový zák. č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) si dal za cíl přizpůsobit úpravu bytového vlastnictví změněným společenským a hospodářským podmínkám. To se v mnohém zdařilo, na některé dílčí problémy reagovaly novely zákona. Zákon o vlastnictví bytů měl být nahrazen novým zákonem, jeho návrhy připravené v letech 2005, 2007 a 2009 nebyly z různých důvodů schváleny. Příprava návrhu občanského zákoníku umožňuje zahrnout do kodifikace i úpravu vlastnictví bytů. Důvody pro toto řešení byly uvedeny již v souvislosti s přípravou zák. č. 72/1994 Sb. (Zuklínová, M. O vlastnictví bytů. Právník, 1994, s. 211 - 213). Především jde i při úpravě bytového vlastnictví o úpravu vlastnického práva a celý jeho komplex systematicky do občanského zákoníku náleží. Opačné řešení vede k diverzifikaci právního řádu, k jeho entropii a zbytečným duplicitám v zájmu tzv. komplexnosti právní úpravy. Zařazení úpravy do občanského zákoníku umožní zjednodušení a větší přehlednost právní úpravy".

K  ustanovením shora vybrané části NOZ k vlastnictví bytů je pak v důvodové zprávě mnoho konkrétních informací.

 

§§ 2079 až 2183 - koupě  *.PDF

Velmi důležitá část je ustanovení o koupi (v podstatě nahrazuje ustanovení o kupní smlouvě v dřívějším občanském i obchodním zákoníku). Navigace : Část čtvrtá - Relativní majetková práva, Hlava II - Závazky z právních jednání,  Oddíl 2  -Koupě  v  §§ 2079 až 2183 *.PDF  Zde je třeba jen doporučit případným zájemcům si tuto pasáž pečlivě projít. Obsahuje totiž, i když možná v jiné obměně proti stávající právní úpravě instituty, se kterými je velmi dobré se seznámit. Zejména část začínající § 2128 nazvaná „Koupě nemovité věci“. Smlouva musí být písemná (§ 560-  Písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší) a objevují se zde instituty jako výhrada vlastnického práva, právo zpětné koupě, zákaz zcizení nebo zatížení, o výhrada předkupního práva nebo lepšího kupce, jakož i koupě na zkoušku a další.

 

Závěr:

Z uvedeného vyplývá, že jakousi revoluci v úpravě dosavadních pravidel prodeje nemovitého majetku nelze očekávat. To, že po formální stránce pravidla poukazují na zákony, které jsou již od 1.1.2014 zrušeny si patrně změnu vyžádá, i když ta měla být učiněna o hromadu dříve. Ale protože v souboru pravidel není uvedena naprosto žádné (až na výjimku u občanského zákoníku starého) paragrafové znění a je zde jen obecně pojmenován zákon, měl by být opět nahrazen jen jménem nového zákona. Výrazné změny ale lze očekávat v sepisovaných kupních smluv, kde kompetentní je realitní kancelář. A i když pro nájemníka, který projevil zájem koupit nabízený byt fakticky v konečné fázi moc velkou změnu znamenat  nebude, přesto lze velmi doporučit, aby každý nájemník se s novou kupní  smlouvou podle NOZ, která mu bude doručena realitní kanceláří (vlastně se to týká všech dokumentů vztahujících se k případnému prodeji nemovitosti a uzavření kupní smlouvy) důkladně seznámil, případně i konzultoval u odborníků. Pořád totiž platí zásada, že neznalost zákona neomlouvá. Je zde totiž velmi mnoho skutečností, které zjednodušeně řečeno dřívější kupní smlouvy neobsahovaly. Další významné změny, které nastanou pak budou ale fakticky prováděny podle NOZ až v době, kdy nájemník byt koupí a bude podle „veřejného seznamu“ (katastru nemovitostí) právoplatným majitelem nemovitosti.  Jedná se o SVJ a další problémy s tím spojené.

Odkaz na některé články :

Poznámka: označení  ***  odkazuje na články, které se zabývají problematikou podle starých zákonů. Protože se však jedná o obecné problémy, které velkých změn nedoznají, mohou mít i po zrušení zákonů patřičný význam. Přesto ale platí, že jde pouze o informativní odkazy

 

Brožury k tématu nový občanský zákoník:

  • Obecná část nového občanského zákoníku *.PDF
  • Dědické právo v novém občanském zákoníku *.PDF
  • Rodinné právo v novém občanském zákoníku *.PDF
  • Smluvní právo v novém občanském zákoníku *.PDF
  • Věcná práva v novém občanském zákoníku *.PDF
  • Náhrada újmy v novém občanském zákoníku *.PDF
  • Nový zákon o mezinárodním právu soukromém *.PDF
  • Nový zákon o obchodních korporacích *.PDF
  • Smlouvy podle nového občanského zákoníku *.PDF

 

Výběr z nabídky dokumentů na internetových stránkách Ústeckého kraje:


Souvisí s články na těchto stránkách:

 

altNový občanský zákoník (dále jen „NOZ“) přináší změny i pro vlastníky bytů, nemovitostí, ale i změny pro Společenství vlastníků jednotek.  Nové úpravy jsou ale i v nájmech pro nájemce i pronajímatele.  Je nesporné, že se tyto změny budou týkat i privatizovaných bytů na MČ Praha 3.

Změny v NOZ jsou sice v některých směrech zásadní,  ale  stávající „Souboru pravidel prodeje nemovitého majetku Městské části Praha 3“, jejichž změna byla schválená zastupitelstvem MČ Praha 3 dne 25.9.2012 nikterak neovlivňují a nepředpokládáme, že je právě v souvislosti s NOZ bude radnice měnit nebo novelizovat.  Je ale  jisté, že na některé změny  v postupech podle NOZ  je nutné se připravit až v době, kdy nájemník se stane vlastníkem bytu a následně pak na to členem „Společenství vlastníků jednotek“.

Tak např. Nově jsou upravena některá pravidla pro činnost SVJ. To podstatné je společné rozhodování o majetku. Dříve bylo potřeba 75% hlasů (podle podílů), podle nové úpravy je to již jen polovina. To co je asi nejdůležitější, jsou stanovy.  Platí, že to co je ve stanovách v rozporu s platnou právní úpravou je už od počátku roku 2014 ze zákona neplatné. V každém případě je třeba stanovy „oprášit“, neboť je třeba uvést do souladu s NOZ a to do roku 2016. Takže teoreticky je času dost.

To, co patrně členy SVJ – vlastníky bytů bude nejvíce zajímat je úprava jejich práv a povinností. Hlavně pak pro případ prodeje-koupě  bytu nebo jeho pronajímání. Nebude to již tak „anonymní“ jako doposud a majitel bytu bude muset splnit jistou „ohlašovací“ povinnost. Jde o to, že při koupi bytu majitel musí nahlásit naprosto konkrétní údaje do jednoho měsíce. U nájemníka, pak tyto údaje musí nahlásit tehdy, pokud tento zde bude bydlet déle než 3 měsíce. Majitel má také oproti stávající právní úpravě právo podrobně se seznámit s hospodařením SVJ i správce. Může nahlížet do smluv a účetnictví. To může v mnohém rozptýlit pochybnosti jednotlivých členů SVJ o nedobrém hospodaření společenství. To, že právě tato skutečnost nadělala ve vztazích v domě mnoho „zla“ patrně již poznal na vlastní kůži mnohý člen SVJ. 

Zdroj: Jste vlastníkem bytu. Toto bude od roku 2014 jinak

Záměr poskytovat typy pro získávání informací.

Internet i média jsou plná informací o změnách v NOZ. Některé internetové stránky se dlouhodobě na některé oblasti přímo specializují (oblast vlastnictví a obchodování  na trhu s nemovitostmi, ceny, daně, povinnosti i práva ve vztahu ke katastru nemovitostí apod.)  Na privatizaci obecních bytů se specializuje velmi málo zdrojů a tento problém zmiňují v souvislosti s jinými oblastmi projevujícími se na trhu s byty. Koneckonců privatizace bytů ve vlastnictví obcí nebude jev trvalý a dříve nebo později bude patřit minulosti. Výběr konkrétní informace je o to náročnější. Je to patrně proto, že mnozí vlastně ani nepřipouštějí základní problém, který se dá stručně vyjádřit tím, že „prodej bytů v rámci privatizace bytového fondu obce není prodejem na volném trhu s byty“. Této problematice je na těchto stránkách věnována trvalá pozornost.

Následně zde budeme postupně poskytovat typy na získání informací hlavně týkajících se privatizace, prodeje a koupě nemovitostí, a všeho co s tím souvisí (katastr nemovitostí, daně, ceny, nájmy).  Jednak odkazy přímo na některé internetové stránky, jednak odkazy na jednotlivé zajímavé články.  Odkazujeme také na sekci „Našli jsme na internetu“ na těchto stránkách. Výběr bude ale převážně podřízen té oblasti, kterou nazýváme privatizací bytového fondu obcí, tedy prodejem bytů stávajícím nájemníkům podle zákona o vlastnictví bytů a samozřejmě nájmům, což je další oblast, kterou se tyto stránky zabývají.  V první řadě k privatizaci odkazujeme na sekci „Našli jsme na internetu“ na těchto stránkách.

Doporučujeme zdroje informací:

 

NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍKalt

Co se týká změn, které nastolila účinnost NOZ od 1.1.2014, pak lze doporučit internetové stránky se stejným názvem „ Nový občanský zákoník“. http://obcanskyzakonik.justice.cz/ jejich provozovatelem je Ministerstva spravedlnosti ČR ( poz. můžete kliknout i na obrázek)

Jsou informacemi o NOZ skutečně nabity a NOZ se zabývají skutečně komplexně a navíc jsou přímo od pramene. Najdete zde odpovědi a řešení mnohého, týkající se změn.  Naleznete zde zákony a stanoviska, vlastně celý proces jak tento zákoník vznikal. Infocentrum, ve kterém lze nalézt aktuální články a zprávy. Kontakty. Hlavní je obsah a výklady k jednotlivým částem a paragrafům NOZ. Jsou zde tyto sekce:  Obecná část, Dědické právo, Rodinné právo, Smluvní právo, Věcná práva, Náhrada újmy, Mezinárodní právoObchodní korporace

V souvislosti s tím je třeba zmínit, což mnohý doposud neví, že do NOZ byly převzaty a upraveny obecné části zákona obchodního, který byl od 1.1.2014 současně s účinností NOZ zrušen bez náhrady.  Speciálně části týkající se obchodních společností byly přeneseny do nového „zákona o obchodních korporacích“, který též nabyl účinnosti dnem 1.1.2014. Starý obchodní zákoník tedy zanikl a byl rozdělen do NOZ a Zákona o obchodních korporacích. Tedy i pro podnikatele přináší další změny čistě z pohledu obchodních korporací.

 

VLASTNÍCI

Naltahlédněte do obsahu internetových stránek www.vlastnici.cz. Podle slov tvůrců a provozovatelů je „tento server jediným realitním portálem, skutečně zaměřeným na potřeby vlastníků nemovitostí, který jim poskytuje široký okruh individualizovaných služeb. Můžete si vybrat, zda chcete prodávat sami nebo přes realitní kancelář. S naší pomocí to bude vždy profesionální a výhodnější než dosud..“  Nutno ale dodat, že jsou stránky  tak rozsáhlé, že se v nich může uživatel velmi dobře ztratit a bloudit.  Tedy, i když se stránky zabývají jednoznačně trhem s realitami  (nabídky, koupě, prodej, financování a služby atd.) Financování, ProdejKoupě, Pronájem, Realitní plán, Vzory smluv, Průvodce  Právní služby  poskytují také obecnější informace, které jsou právě našimi tipy.  Takže v tomto směru lze doporučit jednak   články o prodeji, koupi, pronájmu realit  a nebo shora zmíněné vzory smluv, které lze analogicky použít v mnoha jiných případech.  Jako příklad vybíráme odkazy z těchto stránek na některé články :

5.1.2014: Daň z nabytí nemovitosti - Daň z nabytí nemovitosti podrobně Tak jako u dosavadní daně z převodu nemovitosti zůstává u nové daně poplatníkem převodce nebo prodávající. Nabyvatel je však nadále ručitelem. Je možné však, aby si obě strany dohodly, že daň zaplatí kupující, a pak ručení druhou...

2.1.2014: Činnost realitní kanceláře podle nového občanského zákoníku - Činnost realitní kanceláře podle nového občanského zákoníku Hlavní činností realitní kanceláře je dávat dohromady prodejce nemovitosti s kupujícím. Tedy zprostředkovatelská činnost. Ta je v novém obchodním zákoníku trochu pozměněna a my vás s tím nyní...

27.12.2013: Co nového u prodeje a koupě nemovitosti podle nového občanského zákoníku? - Co nového u prodeje a koupě nemovitosti podle nového občanského zákoníku? V novém obchodním zákoníku v části kupní smlouvy je rovněž pododdíl, který se věnuje zvláštním ustanovením ohledně koupě a prodeje nemovitosti. Pododdíl se nazývá Koupě nemovité věci a...

10.12.2013: Pronájem či pacht v novém občanském zákoníku - Pronájem či pacht v novém občanském zákoníku Pacht nebo pronájem nemovitosti je v novém občanském zákoníku spolu s novým zákonem o katastru nemovitostí doveden do nových horizontů. Zda v pozitivním nebo negativním slova smyslu ukáže až praxe. Více k novému katastru...

10.11.2013: Katastr nemovitostí podle nového občanského zákoníku - Změny v katastru nemovitostí od roku 2014 Od roku 2014 nastanou změny rovněž v katastru nemovitostí. Nově se přestane používat pojem katastr nemovitostí a místo něj nastoupí veřejný seznam. A katastr bude jedním z veřejných seznamů. V novém občanském zákoníku se...

15.10.2013: Pronájem podle nového občanského zákoníku I. - Pronájem podle nového občanského zákoníku   Jak se promítne nový občanský zákoník do nájemních vztahů je obsahem tohoto článku. Náležitosti smlouvy o pronájmu bytu Na rozdíl od současného stavu již nemusí obsahovat přesné označení bytu, příslušenství, rozsah...

15.10.2013: Pronájem bytu, domu dle nového občanského zákoníku II. - Nájemní vztahy mezi nájemníkem a pronajímatelem   Ve chvíli kdy si pronajmete byt pak jej musíte užívat v souznění s nájemní smlouvou, řádně a slušně. Je třeba rovněž dodržovat domovní řád a pravidla běžná v domě kam se nastěhujete a respektovat pokyny, které...

15.10.2013: Výpověď z pronájmu bytu podle NOZ - Výpověď z pronájmu bytu podle NOZ   Výpověď z pronájmu bytu podle nového občanského zákoníku se dá udělat několika možnostmi -         byt, který je předmětem pronájmu zanikne nebo bude neuživatelným -         dohodou mezi pronajímatelem a...

12.10.2013: Co čekat od nového občanského zákoníku (NOZ) v oblasti nemovitostí? - Co čekat od nového občanského zákoníku v oblasti nemovitostí? V tomto článku vás upozorníme na další změny se kterými je v této souvislosti třeba počítat. Stavba je součástí pozemku Začíná platit pravidlo co je na povrchu ustupuje pozemku. Pokud k 1.1.2014 je...

12.10.2013: Jste vlastníkem bytu. Toto bude od roku 2014 jinak - Jste vlastníkem bytu. Toto bude od roku 2014 jinak   Nový občanský zákoník NOZ v sobě bude nově zahrnovat otázky bytového vlastnictví a spoluvlastnictví, které jsou doposud v zákoně o vlastnictví bytů.   Hlasování ve společenství vlastníků bytových jednotek. Aby...

Celý článek...

 

alt       Dne 25.9.2012 byla usnesením Zastupitelstva MČ Praha 3 č. 308 schválena změna „Souboru pravidel prodeje nemovitého majetku Městské části Praha 3“. Téměř s jistotou lze říci, že se v historii privatizace na Praze 3 jedná již o změnu poslední, která žádných dalších úprav nedozná. Podle vyjádření místostarosty Matěje Stropnického chce MČ Praha 3 prodat do roku 2016 zbývajících zhruba sto domů z majetku MČ, které podle harmonogramu ještě zbývají.  Oproti mnohokrát zmíněným a na těchto webových stránkách kritizovaným pravidlům z 24.4.2008, je v těch nových sice pozitivní posun, vstřícnější k občanům, nejsou to však změny převratné. Na skutečně transparentní a průhledné určení cen bytů může žižkovský občan bohužel i nadále zapomenout.

      Na úvod zpráva ČTK ze dne 1. února 2013 – Vedení Prahy 3 chce do roku 2016 dokončit privatizaci bytů ve zhruba stovce panelových i cihlových domů, v rozhovoru s ČTK to dnes řekl místostarosta Matěj Stropnický (ŽnS). Prodávat se bude i zhruba 180 bytů v opravených panelácích v Lupáčově ulici. O jejich prodeji by mělo zastupitelstvo rozhodovat v polovině roku. Z bytů, které zůstanou nezprivatizovány, vznikne v budoucnu fond sociálního bydlení.…..:  Je to jasné! Za tři roky nebude v MČ Praha 3 žádný byt k prodeji v procesu privatizace. Tak je alespoň prezentován záměr vedení Radnice ústy místostarosty Stropnického. Jsou tu již „novelizovaná“ pravidla privatizace, harmonogram prodeje zbývajících domů a tak s chutí do práce. Jak se zdá, v nejbližší době „přijde na řadu“ ulice Lupáčova, kde se má prodávat 180 bytů. Příběh této lokality a průběh revitalizace oněch domů v Lupáčově ulici by vydal na obstojnou publikaci. V historii privatizace bytů na Praze 3  má tento příběh svou výraznou roli.

     Od schválení novely těchto pravidel přesně nazývaných „Soubor pravidel prodeje nemovitého majetku Městské části Praha 3“ uběhlo již několik měsíců a není ani náznak o tom, že by ještě mohla být v některé své části upravena. Sdílností k těmto pravidlům žádný zdroj neoplývá a to ani oficiální webové stránky MČ Prahy 3. Na nich jsou k této problematice zveřejněny k dnešnímu dni tyto základní dokumenty:

         Podle těchto oficiálních dokumentů je tedy již možné trochu podrobněji nahlédnout na tato „nová pravidla“ s ohledem na to, jaké změny pro občany čekající na privatizaci přinesla a také trochu je porovnat s těmi předcházejícími. Další skutečností podloženou vlastními zkušenostmi je, že mnoho občanů, kteří se na privatizaci doposud připravují, pokládá mnoho různorodých otázek v souvislosti s těmito pravidly a je také skutečností, že mnohdy se jim ze strohých dokumentů nedostane té uspokojivé odpovědi. Žádnou ucelenou metodiku nebo vysvětlení nenaleznou. Snad existuje určitá forma dotazů a odpovědí, ale ucelený obraz takto získat nelze. Právě z těchto důvodů není od věci se strukturou a obsahem pravidel  zabývat trochu podrobněji i přesto, že k mnohým problémům, i když z trochu jiného úhlu pohledu, věnují tyto webové stránky velkou pozornost.  Proto v závěru článku jsou odkazy, které s tímto tématem přímo souvisí.

        Pravdou je, že pravidla se liší od těch předcházejících v několika bodech. Tou nejdůležitější změnou podle nás je umožnění prodeje celých domů. Je zde ještě několik zajímavých momentů (prodej na splátky schválený první koalicí po volbách a rozpaky budící navýšení slevy až o deset procent, která působí zpětně až po 5 nebo 10 letech jen v případě, pokud nájemník v bytě setrvá a nezcizí ho). V jiných částech pravidla zcela beze změny opsána a to bohužel i v té části, která měla být pro občany tou nejdůležitější a tou je transparentnost a průhlednost stanovení ceny.

       Co se týká samotné struktury pravidel, mají svou úvodní obecnou část, následují pak tři přílohy a končí šablonami formulářů zejména pro výběrové řízení.

Obecná část. Kromě náznaku struktury pravidel, co která příloha obsahuje, a konstatování co není předmětem úpravy a neposlední řadě zmínky o výběrových řízeních, je  v této části deklarována jedna velmi důležitá skutečnost. Doslovně zni: „Od Souboru pravidel se lze ve zdůvodněných případech odchýlit. O odchylce se usnáší Rada Městské části. Rozhodnutí o převodu nemovitého majetku je vždy v pravomoci Zastupitelstva Městské části“. Tato „zadní vrátka“, chcete-li možnost odstranění přílišných tvrdostí, jsou velmi důležitá. Jsou vlastně s malou obměnou součástí pravidel již od roku 2008, ale opět naše zkušenosti hovoří o tom, že tehdejší vládnoucí z ODS tuto možnost nikdy ve vztahu k občanům nevyužila. Možná snad v případech, které doposud nespatřily světlo světa. Toto ustanovení v podstatě říká, že pokud bude dostatečná politická vůle k odůvodnění, pak lze použít na prodej nemovitého majetku i odlišných postup. Šíře oné „odchylky“ zde není definována, ale fakticky by takový odlišný postup zcela jistě neměl být v rozporu s právními předpisy, v první řadě pak se zákonem o hl. m. Praze. A protože je zde podmínkou schválení Radou a Zastupitelstvem Městské části Praha 3, jednalo by se zhola o rozhodnutí politické.

 

Příloha I.  Prodej nemovitého majetku smlouvou o převodu vlastnictví jednotky podle zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb., v platném znění.  Tato příloha obsahuje pravidla pro prodej

  1. bytových jednotek pronajatých (pozn.: byty obsazené nájemníky)
  2. bytových jednotek nepronajatých (pozn.: prázdné byty)
  3. nebytových jednotek nepronajatých v domech, kde byly nebo budou byty prodávány podle zákona č. 72/1994 Sb.
  4. nebytových jednotek komerčně pronajatých v domech, kde byly nebo budou byty prodány dle zákona č. 72/1994 Sb.

Pro většinu nájemníků je tato část snad nejpodstatnější. Je to realizace povinnosti vlastníka ve smyslu § 22 zákona o vlastnictví bytů. Důležité je připomenout, že pravidla by neměla působit v rozporu s tímto zákonným ustanovením. Nejedná se však normy natolik přísné, aby neumožnily v některých směrech odchylnou úpravu. Lépe řečeno, co není výslovně zakázáno, je dovoleno. Pokud se vlastník rozhodne byt prodat, má povinnost nabídnout jej v první řadě stávajícímu nájemníkovi. Pravidla pak stanoví podmínky pro prodej bytů jako samostatných dílčích celků v domě, tedy po té, co vlastník – tedy MČ Praha 3 (resp. Magistrát hl. m. Prahy) tzv. prohlášením vlastníka rozdělí prodávaný dům na jednotlivé bytové jednotky na jedné straně a společné prostory na straně druhé.  Jde tedy o proces nabídky její akceptace - přijetí, nebo nepřijetí a v rámci stanovených lhůt pak uskutečnění prodeje, tedy sepsání kupní smlouvy mezi MČ Praha 3 a občanem a úhrada kupní ceny. Tento celý proces pak končí vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí, neboť tímto aktem se pak původní nájemník stává skutečným vlastníkem bytu. Zvláštní pozornost by si zasloužilo i ustanovení § 22, písm. b), které hovoří o předkupním právu ke koupi pro nájemníka pro případ, že lhůta k akceptaci původní nabídky na koupi bytu marně uplyne. V souboru pravidel však podrobnosti k tomuto postupu nikde nenalezneme. Pravidla to řeší jednoznačně ovšem z druhé strany. Bytové jednotky, které nebudou v tomto procesu prodány, zůstávají ve vlastnictví MČ Praha 3. Fakticky to pak znamená, že nájemník, který z jakéhokoli důvodu nabídku na koupi ve stanovené lhůtě neakceptuje, má pak minimální šanci v pozdější době byt koupit. Případný prodej takové bytové jednotky pak je jen a jen na vůli vlastníka, tedy Městské části Praha 3, a navíc jej musí schválit (tak jako prodej každého majetku) Zastupitelstvo Městské části Praha 3.

Příloha II. Prodej bytových domů právnickým osobám – družstvům, které budou prodávány podle zákona č. 513/1991 Sb., v platném znění.  Tato příloha je nová a pouze deklaruje možnost privatizace celého domu, tedy prodejem tohoto celku právnické osobě – družstvu, která bude stávajícími nájemníky za tím účelem zřízená.  Je zde zmíněn zákon č. 513/1991 Sb. v platném znění, což je obchodní zákoník. Bohužel v této části kromě nadpisu nalezne občan prakticky jen jediné ustanovení: „…v ojedinělých případech může být uskutečněn prodej bytového domu právnické osobě ve formě družstva založeného oprávněnými nájemci z předmětného bytového domu.“ Pokud existuje komentář, pak zcela evidentně není nikde zveřejněn. Pro příklad, jak by takový proces prodeje celého domu mohl vypadat by bylo možno analogicky použít pravidla III. etapy privatizace na MČ Praha 3 anebo nahlédnout do nedávno schválených pravidel prodeje Zastupitelstvem hl. m. Prahy. Jinak tato změna je podstatným rozšířením způsobu, jak si občan může pořídit bydlení a je prvkem velmi pozitivním.

Příloha III. Prodej ideálních spoluvlastnických podílů na nemovitém majetku a prodeje pozemků kupní smlouvou podle občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., v platném znění. Tento postup je stanoven pro všechny obecné případy, které upravuje zákon č. 40/1964 Sb., tedy občanský zákoník zejména ve své hlavě II (§ 588 a násl.). Jedná se o ustanovení o kupní a směnné smlouvě, z nichž zejména ustanovení o předkupním právu má pro tento postup zvláštní význam. Sama příloha upravuje jednak prodej pozemků, kde přistupuje institut výběrového řízení a jednak prodej spoluvlastnického podílu k nemovitosti (bytu), tedy pro toho, kdo má na koupi tzv. předkupní právo. Nejčastěji je to spoluvlastník jednotky.

 

Co jsou pozitivní změny, které by nájemník v původních pravidlech prodeje marně hledal?

  • Výrazným pozitivem je umožnění stávajícím nájemníkům zakoupit celý dům, jako technologický celek.  
  • Dále jde o umožnění koupě bytu na splátky. Je to další možnost koupě vedle složení celé kupní ceny (pozn.: to však již zavedla koalice minulá).
  • Je tu i možnost navýšení slevy (i když rozporuplné) o 5 nebo 10%, ale až po pěti nebo deseti letech od uskutečnění prodeje.
  • V poslední řadě je možno jmenovat určitou změnu platebních podmínek, jiné nastavení, které znamená jisté zmínění tvrdosti v případě nedodržení lhůty splatnosti kupní ceny.

Tím však výčet končí. Vše ostatní zůstává ve starých kolejích.

      K harmonogramu není třeba nic zvlášť dodávat, ten je třeba pouze sledovat a další materiál je spíš jen technického charakteru a hovoří v oblasti zajišťovacích instrumentů o změně formy exekutorského zápisu na zápis notářský. Princip obou těchto institutů je však obecně shodný.

 

Dovětek

      Jak vlastně probíhal schvalovací proces těchto pravidel lze částečně vyčíst ze zápisu z 11. zasedání Zastupitelstva MČ Praha 3. Je logické, že proti návrhu se vyjadřovali zastupitelé současné opozice ODS  ( Hurda, Poche, Zeman ), také pan zastupitel Kalousek, ale i další, kteří kritizovali zejména údajnou nejasnost v dopadu na rozpočet, nepropracovanost pravidel, dokonce poukazovali na diskriminaci ostatních při poskytnutí slevy 5 - 10%, atd. Na všechny připomínky a dotazy ústně odpovídal místostarosta Stropnický. Celá diskuse nakonec vyústila v návrh stáhnout materiál z jednání a v budoucnosti jej dopracovat. Tento návrh po hlasování ale přijat nebyl. O přijetí samotného materiálu „Soubor pravidel prodeje nemovitého majetku Městské části Praha 3“ rozhodlo svým „pro“ 22 zastupitelů z 35 přítomných (proti bylo 12, jeden se hlasování zdržel). Atmosféra musela být mírně řečeno napjatá, o to více je třeba kvitovat prosazení materiálu, který bývalá squadra ODS na MČ Praha 3  principiálně velmi těžce nesla a zajisté se velmi snažila o jeho nepřijetí.

      Pokud, z pohledu „konzumenta“ a případného uživatele takového materiálu, na něj  nahlédneme opravdu podrobně a kriticky, je mu možno vytknout mnohé. Až na shora uvedené výjimky se zde jedná o změnu formou kosmetické úpravy. Na několika místech jsou opakovány ( zcela zbytečně) celé formulace, které pak nabývají spíš obecné povahy a lze je aplikovat na celá pravidla. Celkově vypadají spíš jako pravidla původní okrášlená různými přílepky. Působí „kostrbatě“ a v některých místech se v nich člověk přímo ztratí, nehledě na to, že skutečně na některých místech vyvstávají otazníky. Je zde znát, že pravidla byla „šitá horkou jehlou“. Jsou jakoby nedodělaná (viz např. jen velmi strohé konstatování o možnosti výjimečného prodeje celý domů). Neexistuje žádný výklad nebo metodika, která by mnohé objasnila. Tento materiál si zasloužil zcela určitě o mnoho komplexnější a důkladnější přípravu. Jasné formulace mohly vzít kritikům při projednávání tohoto dokumentu vítr z plachet.  Nicméně materiál je schválený a zcela určitě do konce privatizace nedojde v jeho formulacích k žádným revolučním změnám. 

      A pokud na tato pravidla nahlédneme ze strany vývoje a faktických obsahových změn, není důvod nad něčím jásat. Změny nejsou nikterak výrazné, i když možná koaliční zastupitelé v čele s místostarostou pro privatizaci Matějem Stropnickým  si klepou po ramenech. Výrazná změna, za kterou je možno i jménem těch nájemníků, které teprve privatizace jejich domů čeká, poděkovat, je umožnění prodeje celých domů. Systém slev „splatných“ zpětně po mnoha letech budí rozpaky. Ve všech ostatních případech jde skutečně jen o drobné změny. I když proces privatizace bytového fondu se na Praze 3 blíží k nezadržitelnému konci, přesto zde byla šance vytvořit skutečně nová pravidla, která půjdou naproti lidem svou průhledností. Místo toho se trochu oprášila pravidla stará. Je to neustále jedna a ta samá písnička. Kuchyň, kde se připravují ceny bytů je pro veřejnost uzavřena.  Nájemníkům se pak servíruje tajemství šéfa kuchyně. Není to vůbec dobrý systém, na kterém se však silným písmem podepisují i zastupitelé zelené formace Žižkov(nejen)sobě.

 

Co je předmětem kupní smlouvy? Budou to jednak jednotky – tedy byty, a nebytové prostory a další možností je pak koupit celý dům.

Byty a nebytové prostory

altO tom z větší části vypovídá následující formulace: ….“Pronajaté bytové jednotky, nacházející se v předmětné budově, jsou prodávány s odpovídajícím spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy a odpovídajícím spoluvlastnickým podílem na převáděné stavební parcele (parcelách) a převáděných pozemcích jejich oprávněným nájemcům (dále jen nájemcům), a to tak, jak stojí a leží…“ Tato formulace se objevuje  na pěti různých místech(!!!) a to i v souvislosti s pravidly pro určování cen. Pro lepší pochopení je možné toto ustanovení rozklíčovat následovně:

      Vše souvisí s tzv. prohlášením vlastníka, (§ 4 zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, poslední změna zákona č. 345/2009 Sb. s účinností od 1.1.2010), kterým se konkrétní dům jako celek rozdělí na tzv. jednotky (fakticky byty a nebytové prostory ) a na společné části domu. Toto je novinka, kterou přinesl zákon o vlastnictví bytů. Do té doby takový postup nebyl možný. § 2 stejného zákona pak přesně definuje některé pojmy. Podle toho pak  

jednotkou je byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona,

bytem pak je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení,

nebytovým prostorem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu.  Co je a není nebytovým prostorem se lze také více dozvědět v §1  zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Tak za nebytové prostory se pro účely tohoto zákona považují jednak místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení, a jimiž jsou zejména prostory určené k provozování výroby, obchodu, služeb, výzkumu, administrativní činnosti, umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti, dále archivy, garáže, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy, a dál nebytovým prostorem mohou být i samotné byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům. Tudíž garáže a ateliéry, kam mohou směřovat i otázky nájemníků jsou ve smyslu zákona o vlastnictví bytů jednotkami. Budou se tedy na ně vztahovat veškerá pravidla, která jsou určena pro byty. Příloha č. I k pravidlům MČ Praha 3.

Společnou částí domu jsou části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny).

    Z takového rozdělení, které musí mít povahu notářského zápisu (a není rozhodně levné a jde na náklady vlastníka)  pak logicky vyplývá, že na konkrétního nájemníka pro případ koupě nepřipadá jen ta „jeho“ bytová jednotka, ale i určitý podíl ze společných prostor domu.  Prohlášení vlastníka je účinné až po vložení do katastru nemovitostí. Ke konkrétnímu domu lze tedy toto prohlášení nalézt na internetu přímo. Stačí jen znát číslo parcely – pozemku pro dané katastrální území.

Pozemky

       Samostatnou čí spíše oddělenou kapitolou je pozemek. Může jít o pozemek, na němž dům přímo stojí, tedy tzv. stavební parcela, ale může také jít o pozemek, který k domu přináleží. Ten může být samozřejmě o různé rozloze. Zde platí trochu jiná pravidla pro stanovení cen.

     Ceny pozemků určují tzv. pozemkové mapy. Pozemkové mapy určují jednotlivé obecní a městské úřady, magistráty. Údaje však lze nalézt jen tam, kde úřady pozemkové mapy skutečně vydávají. Není to zdaleka v celé republice, v každé obci. Aktuální stav lze nalézt na těchto stránkách http://www.cenovemapy.cz/

        V Praze jsou pozemkové mapy pravidelně každý rok obnovovány novelizací vyhlášky hl. m. Prahy č. 32/2008 Sb. Aktuální znění s účinností od 1.1.2013 můžete shlédnout zde *.PDF. Grafické znázornění cenové mapy lze nalézt na portálu hl.m. Prahy zde

K ceně pozemků je u pravidel prodeje důležité vědět, že na ceny pozemků se nevztahují slevy.

 

Co tedy nájemník vlastně kupuje v případě, že se rozhodne nabídku přijmout?

Předmětem kupní smlouvy je následující:

  • konkrétní jednotka – byt, který nájemník užívá na základě nájemní smlouvy, v níž je naprosto přesně uvedeno, co k bytu patří a co ne. Bude to zcela jistě balkon nebo lodžie, sklep
  • spoluvlastnický podíl na společných částech domu (viz shora, co jsou společné části domu),
  • spoluvlastnický podíl na stavební parcele, na níž nemovitost stojí, případně na pozemku, který k této stavební parcele přináleží.

To vše je pak předmětem ocenění, a  to je také podstatou onoho výrazu „koupit byt“. Pokud nájemník současně na základě nájemní smlouvy užívá garáž nebo ateliér, bude se oceňovat a prodávat, možná i dražit samostatně. To vše záleží na charakteru užívání (např. společné nebo individuální).

 

Prodej celého domu.

      K této problematice je na těchto webových stránkách též podstatné řečeno.(viz článek zde) Podle nás je možnost zakoupit celý dům velkým pozitivem. Opět však nejsou stanoveny žádné konkrétnosti. V pravidlech označených jako příloha II. s názvem  „Prodej bytových domů právnickým osobám – družstvům, které budou prodávány podle zákona č. 513/1991 Sb., v platném znění“ opět jediný odstaveček: „... v ojedinělých případech může být uskutečněn prodej bytového domu právnické osobě ve formě družstva založeného oprávněnými nájemci z předmětného bytového domu.“

(pozn.: zvýraznění prodeje podle zákona č. 513/1991 Sb. v platném znění je snad výrazem toho, že subjekt, který bude dům kupovat, musí být zapsán v obchodním rejstříku a v konečném důsledku jde o obchod mezi dvěma právnickými osobami, které upravuje obchodní zákoník. Avšak tam, kde obchodní zákoník určité právní vztahy jako speciální norma neupravuje (a to platí právě pro případ prodeje nemovitosti), přichází v úvahu řešení jen podle normy obecné, kterou je občanský zákoník. Při prodeji celého domu nepůjde o nic jiného než o kupní smlouvu, jíž se převádí nemovitost.  Obchodní zákoník totiž v ustanoveních o kupní smlouvě upravuje pouze prodej věci movité, zboží,nikoli nemovitosti. Podrobně ji však upravuje zákoník občanský. Z toho nevyplývá nic jiného, než že případná kupní smlouva bude fakticky uzavřena podle § 558 občanského zákoníku.)

      Pokud se jedná o tento způsob prodeje, je pro jednotlivé nájemníky podstatně snazší a hlavně, jak jsme přesvědčeni, levnější. Přichází zde v úvahu přinejmenším posouzení institutu veřejné podpory de minimis (viz článek zde), což v praxi a podle současného stavu představuje částku 200.000,- euro,  která by se měla v každém případě v ocenění nemovitosti nějak projevit. Má sice, tak jako každý postup, svá úskalí, přesto jej lze považovat za podstatně jednodušší. Určitě pro Městskou část Praha 3. Stačí jen připomenout, že minulé III. etapě privatizace se nájemníkům prodávali celé domy a to ještě i pár měsíců po té, co začala platit pravidla IV. etapy. A ceny za byty byly o polovinu nižší, než ceny za byty ve IV. etapě. Protože pravidla doposud tuto záležitost nerozebírají (pouze konstatují a navíc připomínají celou věc, jako ojedinělé případy, pak se počítá s tím, že počet případů rozhodnutí nájemníků koupit celý dům  bude minimální. To by v každém případě byla škoda.

     Obchod se uskutečňuje mezi dvěma právnickými osobami. Na jedné straně MČ Praha 3, jednající na základě zmocnění za hl. m. Prahu, a na druhé straně právnická osoba složená z jednotlivých nájemníků domu. Většinou to bude družstvo. Obchodní vztahy mezi právnickými osobami upravuje obchodní zákoník, zák. č 513/1991 Sb. Za účelem zakoupení celého domu (tedy kompletního technologického celku) a všeho, co k němu náleží, je tedy nutné, aby občané-nájemníci domu založili právnickou osobu - tedy družstvo (§ 221 a násl. zákona, část druhá, hlava II.) V základu tento zákon definuje takto:

1) Družstvo je společenstvím neuzavřeného počtu osob založeným za účelem podnikání nebo zajišťování hospodářských, sociálních nebo jiných potřeb svých členů.

(2) Družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů, je družstvem bytovým.

(3) Firma družstva musí obsahovat označení "družstvo".

(4) Družstvo musí mít nejméně pět členů; to neplatí, jsou-li jeho členy alespoň dvě právnické osoby. Na trvání družstva nemá vliv přistoupení dalších členů nebo zánik členství dosavadních členů, splňuje-li družstvo podmínky předcházející věty.

 

I když neexistuje (bohužel) konkrétní metodika pro Prahu 3, je možné vycházet analogicky z jiných pravidel nebo doposud známých postupů v této oblasti (viz např. pravidla III. etapy na Praze 3 zde *.PDF  anebo nedávno schválená pravidla Magistrátem hl. m. Prahy zde *.PDF.

  • pokud pravidla dávají možnost volby, bude zde nutné poskytnout občanům z konkrétního domu dát určitou lhůtu, po kterou se rozhodnou, zdali dům koupí, nebo vše přejde do režimu prodeje bytů. Na tom by mělo být ale také vázáno to, zdali MČ Praha 3 vyhotoví prohlášení vlastníka,
  • další skutečností je požadavek, kolik procent nájemníků musí souhlasit s prodejem celého domu, aby byl ze strany MČ Praha 3 akceptovatelný.  Není stanoveno přesné procento, ale může se pohybovat od 50 až např. do 70 procent, možná i více. To bude, jak se zdá největší úskalí tohoto kroku. Je zde však i více skutečností. Tak např. §222, odst. 1) obchodního zákoníku konstatuje, že družstvo je právnickou osobou a za porušení svých závazků odpovídá celým svým majetkem. To někteří označují za velkou nevýhodu družstva, neboť družstvo vlastní dům (alespoň zpočátku) jako celek a jednotliví družstevníci zde vystupují jako vlastníci konkrétních podílů.  A právě pro případ velkého zadlužení jsou zde obavy, že by mohli o dům přijít. Ale do obdobné situace se může dostat i Společenství vlastníků jednotek, které je rovněž právnickou osobou a které povinně ze zákona musí vzniknout v případě prodeje domu po jednotlivých bytech. Je zde také ale u mnohých zakořeněn v podstatě neodůvodněný názor, že družstvo je přežitek. Mnozí nájemníci, a není ji zrovna málo, kteří členy družstva jsou, mají zcela opačný názor. Stačí se jen zeptat na jejich náklady na bydlení v takovém domě.
  • pokud dojde ke splnění těchto podmínek a občané se rozhodnou koupit celý dům, nastává zde proces vzniku družstva. To samozřejmě vyžaduje jednak schválení určitých stanov a zejména zápis takového družstva do obchodního rejstříku. To též může nějaký čas trvat,
  • teoreticky teprve poté je tento subjekt, tedy družstvo schopen vystupovat jako samostatná právnická osoba a s MČ Praha 3 uzavřít kupní smlouvu na celý dům,
  • jak již bylo řečeno, pro MČ Praha 3 to je svým způsobem jednoduší, neboť odpadá prohlášení vlastníka, znalecký posudek se vyhotovuje na celý dům a pro občany v družstvu pak může být velká výhoda v tom, že si veškeré další poměry v domě uspořádají po svém. Trváme na přesvědčení, že tento způsob prodeje vyjde pro občany o mnoho levněji.  Není ničím neobvyklým, že samo družstvo pak rozdělí dům svým prohlášením a jednotky převede do vlastnictví jednotlivým nájemníkům. To co je ale dalším plusem, že dům se kupuje jako celek tedy i s nebytovými prostory a dalším příslušenstvím a v nakládání s tímto majetkem pak družstvo není nikterak omezeno. Samozřejmě musí vždy jít o rozhodnutí kolektivní na společné schůzi. Tento princi ovšem bez rozdílu funguje u SVJ. Není v tom žádný podstatný rozdíl.

Samozřejmě, pokud nejsou konkrétní podmínky pro konkrétní místo a čas (metodika), pak nelze v této věci nic podstatnějšího konstatovat.

Související články :

CENA OBVYKLÁ PŘI PRIVATIZACI OBECNÍCH BYTŮ – ZAKLÍNADLO MČ PRAHA 3

NOVÁ PRAVIDLA PRO PRIVATIZACI BYTOVÉHO FONDU IGNORUJÍ MOŽNOST PRODEJE CELÝCH BYTOVÝCH DOMŮ STÁVAJÍCÍM NÁJEMNÍKŮM.

CO PŘINESL NOVÝ "SOUBOR PRAVIDEL....." OBČANŮM MĚSTSKÉ ČÁSTI.

HLAVNÍ MĚSTO PRAHA BUDE PRODÁVAT „SVÉ“ BYTY. SCHÁVLENÁ PRAVIDLA V MNOHÉM PŘEDČÍ SOUBOR PRAVIDEL MČ PRAHA 3

 

Dne 25.9.2012 byla schválena Zastupitelstvem MČ Praha 3 novela „Souboru pravidel prodeje majetku ve vlastnictví MČ Prahy 3“. Zkušenost hovoří o tom, že nájemníci, kteří se účastní privatizace bytů, mají zájem být alaltespoň velmi rámcově informováni o takovém procesu, obzvlášť pokud oficiální dokument pro ně není docela srozumitelný a jiný zdroj informací není po ruce. Zde je v několika  zásadních  bodech zodpovězeno (prozatím) několik otázek v souvislosti s průběhem privatizace na MČ Praha 3 a to dle aktuálního „Souboru pravidel prodeje majetku ve vlastnictví MČ Prahy 3“.  Věřme, že mnohým to poskytne onu základní orientaci v problému. Pokud bude potřebné, aktuálně bude tento postup doplněn. Je však nutné zdůraznit, že se jedná pouze o informativní materiál, který v žádném případě nesupluje ani nenahrazuje výklad toho, kdo tato pravidla vydal. Pokud nám je ale známo, nic obdobného z dílny vlastníka doposud neexistuje. Lze však předpokládat, že v dopise realitní kanceláře, který nájemníci obdrží budou zcela jistě základní postupy vysvětleny konkrétně.

         Na webu Městské části Praha 3 je možno nalézt tyto dokumenty :

      To je základ, který nájemník chystající se privatizovat  má k posouzení vlastní situace. Pravidla jsou základním dokumentem, možná však mnohým až tolik neřekne, pro mnohé nemá takovou vypovídací schopnost. Rámcový harmonogram přípravy jednotlivých domů (příloha č. 2 usnesení RMČ č. 628 ze dne 31. 10. 2012) je tabulka, kde každý nájemník může zjistit přibližnou dobu privatizace jeho domu, potažmo bytu. Poslední dokument jen konstatuje drobnou úpravu v pravidlech, kde zajišťovací instrument „exekutorský zápis“ se  nahrazuje instrumentem s názvem „ notářský zápis“. Ač se tyto dokumenty mohou lišit svou formou, jejich podstata zůstává stále stejná.

      K uvedeným dokumentům z pohledu konkrétních kroků činěných vůči nájemníku a činěných nájemníkem následuje tento „miniprůvodce“, který doufejme srozumitelnější řečí sdělí to, co nájemník potřebuje znát zejména.  Je pominuta ona část nebo fáze přípravná, která spočívá v přijetí záměru byty prodat schváleného zastupitelstvem, vyřešení právních náležitostí možnosti prodeje, prohlášení vlastníka budovy, výběrovým řízením na zajištění vlastní procedury privatizace atd. Potom lze proces privatizace z pohledu nájemníka v kontextu se shora uvedenými dokumenty charakterizovat takto:

  1. Korespondence doručovaná nájemníku začíná zpravidla oznámením, že MČ jako vlastník se rozhodla byty prodat s žádostí o součinnost hlavně při oceňování nemovitosti spočívající v umožnění přístupu znalcům apod.  Následně pak se možná nájemník setká i se znalcem, který by měl např. přeměřit jeho byt nebo shlédnout jeho stav.
  1. Dalším dopisem pak může být pozvání na besedu se zástupci MČ s tématem privatizace domu – bytů, kde by se zpravidla (podle nastaveného systému) měl konečně dovědět cenu, za kterou nájemníkovi bude byt nabízen. V té době již fakticky musí být zabezpečen i vlastní celý proces a technické provádění vlastní prodeje, kterého se ujímá většinou realitní kancelář
  1. Následujícím a podstatným dokumentem je zaslání tzv. nabídky, což je vlastně splnění zákonné povinnosti vlastníkem. Tedy dokumentu, v němž je nájemníkovi oficiálně nabídnut k prodeji byt,  který doposud užívá jako nájemník. Je zde již jasně uvedena cena, za kterou MČ prodává. Doručení této písemnosti musí být jednoznačně prokázáno, proto se posílá doporučeně. Jde totiž o to, že od doručení této písemnosti běží několik lhůt. Ve smyslu pravidel dvouměsíční (pozn. zákon o vlastnictví bytů stanoví tuto lhůtu, jako šestiměsíční), kdy nájemník byl měl písemně vyjádřit přijetí nebo nepřijetí nabídky. Pokud se nikterak nevyjádří, má to účinek nepřijetí nabídky. Další lhůtou je lhůta šestiměsíční, ve které by měl nájemník uzavřít kupní smlouvu, jejímž výstupem je oboustranně podepsaný dokument (nájemník – starosta) Má však ještě další účinek. Pokud to stihne do šesti měsíců, ani o den déle, jedině pak získává nárok na slevu, která v případě zaplacení celé kupní ceny najednou činí 20% v případě volby splátek pak jen 5%. Další lhůta je potom lhůta roční, kterou ovšem nalezne nájemník jen v zákoně o vlastnictví bytů, a která stanoví, že nájemník ještě v této době může uplatnit nárok na předkupní právo této bytové jednotky. Zde však přechází vše do jiného režimu Je ale třeba mít také na paměti, že pravidla jsou nastavena tak, že nájemník může o výhodu slevy prodlením nenávratně přijít.
  1. Zopakováno: od doručení nabídky má tedy nájemník 2 měsíce na to aby písemně odpověděl, zda byt koupit chce, či nikoli. Rovněž od doručení nabídky má pak  6 měsíců (nikoli dalších šest měsíců) na to aby si zajistil prostředky, většinou hypotékou u některých z bank, pokud je nemá přímo na svém účtu nebo pod strožokem a podepsal kupní smlouvu. Většinou však nájemníci volí formu hypotéky. Zkušenost naznačuje, že pro občany starších věkových kategorií nebo občany s nízkým příjmem získat hypotéku od některé banky může být velký problém. Může volit i další cestu, kterou mu nabízejí pravidla a to je forma splátek. Je požadováno, aby nájemník složil alespoň 30% ceny okamžitě, resp. do 30 dnů od podepsání smlouvy a zbylých 70% ceny pak musí zaplatit ve splátkách za pět let. Koupě formou „splátek“ má pro nájemníka podle pravidel i jiný dopad. Je to sepsání notářského (dříve exekutorského) zápisu, sepsání zástavní smlouvy a v neposlední řadě předkupní právo zakotvené ve smlouvě o převodu.
  1. Když oznámí tzv. návratkou písemně svůj zájem byt koupit, následuje v krátké době další dopis ( pozn. většinou je tento návrh zasílán již společně s nabídkou) z realitní kanceláře, která celý proces zajišťuje a jehož obsahem jsou návrhy kupních smluv (jedná se však o smlouvu nadiktovanou, kterou nemůže nikterak měnit, buď ji může dobrovolně akceptovat nebo s díky odmítnout) současně pak s dispozicemi a sdělením kde a do kdy má smlouvu podepsat. Jak bylo řečeno lhůta 6 měsíců je nejzazší pro to, aby získal slevu. Technicky pak tento proces probíhá tak, že většinou nájemník podepisuje smlouvu jako první v realitní kanceláři a jejím prostřednictvím je předána k podpisu starostovi. Přitom platí, že smlouva je uzavřena až dnem, kdy jí podepíše poslední účastník. Pokud ovšem není datum podpisu smlouvy již předepsán. Pak platí, co je psáno, to je dáno. Starosta pak (alespoň podle dosavadních zvyklostí) zašle zpět podepsanou kupní smlouvu realitní kanceláři, která pak zařizuje vše další potřebné. Pokud je proces zajišťován realitní kanceláří na základě mandátní smlouvy, je podpis smlouvy starostou vlastně jediný úkon, kterým do celého procesu vstupuje městská část .
  1. Jakmile nájemník podepíše smlouvu o převodu jednotky, má 30 dnů na to, aby kupní cenu poukázal nebo složil na účet vlastníka, to je MČ Praha 3. V této době musí v každém případě mít prostředky na zaplacení kupní ceny k dispozici.
  1. Dalším krokem je pak návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Děje se tak písemným dokumentem, ke kterému jsou přiloženy všechny výtisky kupní smlouvy. Teprve podáním návrhu na vklad a následným zápisem do katastru se nájemník stává právoplatným vlastníkem nemovitosti. Podle pravidel si zaslání návrhu na vklad vymiňuje MČ Praha 3, která podává tzv. společný návrh. Zdá se pak, že pravidlo ze souboru v doslovném znění : „… Smlouva o převodu vlastnictví jednotky upraví podmínky podání návrhu na vklad tak, aby kupující byl až do splnění povinnosti zaplatit kupní cenu povinen zdržet se podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí; společný návrh na vklad podá Městská část Praha 3…“ se zdá jaksi nadbytečným. Jak je vidět z dosavadního postupu kupní smlouva, správně smlouva o převodu je v této době již na MČ nebo v realitní kanceláři a nájemník k ní fakticky nemá přístup. Současně mu ale běží 30 denní lhůta k zaplacení kupní ceny. To je totiž velmi důležité, protože lhůta podání návrhu na katastr je v rukou realitní kanceláře, potažmo MČ a není nikde v pravidlech konkrétně stanovena. Je možné si tedy představit situaci, kdy návrh na vklad bude podán např. až za 30 dnů po té, co byla složena kupní cena. 
  1. Současně pro případ, že to nájemník do oněch 30 dnů nestihne zaplatit kupní cenu, mu hrozí sepsání notářského zápisu. To je zajišťovací instrument, kterým nájemník svoluje, že pro případ, pokud kupní cenu nezaplatí bude proveden výkon rozhodnutí (exekuce) bez předchozího soudního řízení. Je to na náklady nájemníka a není to zrovna levná záležitost. Např. notářský zápis k bytu ohodnoceného na 1,5 mil. Kč  stojí přibližně 9.000.- Kč. Z doslovné formulace pravidel : „…Splnění závazku kupujícího zaplatit kupní cenu, případně doplatit slevu z kupní ceny, bude zajištěno notářským (viz změna) zápisem pořízeným notářem určeným Městskou částí Praha 3, a podle pokynů Městské části Praha 3 na náklad kupujícího, ledaže částka rovnající se kupní ceně bude Městské části Praha 3 zaplacena nejpozději před podáním návrhu na vklad vlastnického práva kupujícího do příslušného katastru nemovitostí…“ pak ale vyplývá, že lhůta zde není přesně dána a může tu být prostor pro nazvěme to např. určité „posečkání“, než nájemník kupní cenu zaplatí. Což je svým způsobem velmi dobře.
  1. Celý proces pak končí tím, že katastr nemovitostí doručí nájemníkovi smlouvu o převodu s vyznačením vkladu vlastnického práva. Tím se stal nájemník skutečným vlastníkem bytu.
 

Vážení návštěvníci internetových stránek občanského sdružení NOVÝ ŽIŽKOV (NEJEN) SOBĚ (http://www.zizkovnejensobe.cz), 

necelý rok existence našeho sdružení (pozn.: registrace u MV ČR 28. února 2012) nám umožňuje, i když jen částečně, posoudit opodstatněnost a životaschopnost této formy prezentace názorů a informací ze strany občanského sdružení NOVÝ ŽIŽKOV (NEJEN) SOBĚ.  Naším záměrem od počátku bylo, aby webové stránky vyhledávali a četli především občané Městské části Praha 3, zejména pak ti, kteří se v letech 2009 a 2010 stali aktivními účastníky činnosti a protestních akcí původního občanského sdružení ŽIŽKOV (NEJEN) SOBĚ. Dospěli jsme k přesvědčení, že naše dosavadní úsilí nebylo marné a že také provozování těchto webových stránek není zbytečné.  

      Doposud trvalá, i když ne extrémně vysoká, návštěvnost webových stránek svědčí o rostoucím zájmu občanů o bytovou politiku, především spravedlivou privatizaci obecních bytů a „nelichvářské“ nájemné, a jejich ochotě se v této oblasti i aktivně angažovat. Jsme velmi rádi, že cestu k našim webovým stránkám si již našlo a dále nachází mnoho uživatelů internetu, z nichž někteří se stávají zcela jistě návštěvníky pravidelnými. Motivačně jde patrně o přímé sdílení názorů, hledání inspirace nebo jen cílené vyhledávání informací. Zcela upřímně řečeno, v počátcích naší činnosti jsme měli představu o mnoho méně optimistickou. Tento zájem nás velmi potěšil, ale současně dále utvrdil v tom, že náš počin od samého počátku měl a má význam a názory a informace zde prezentované našly své konečné adresáty. A to ať již z tábora souhlasících nebo naopak odpůrců našich názorů.  Pokud někteří uživatelé internetu zde nehledají nic jiného, než ty „své“ informace a nacházejí je, má to pro nás z hlediska postavení a naplnění obsahu těchto webových stránek rovněž ohromný význam. A to i navzdory tomu, že našemu občanskému sdružení chybí tolik potřebná zpětná vazba od těch, kteří tyto stránky navštěvují.

     Současně s poděkováním všem návštěvníkům těchto stránek za zájem o témata i informace zde prezentované, chceme také hlasitě vyslovit přání, aby v budoucím období mnozí z vás nalezli důvod i čas nám prostřednictvím e-mailu nebo prostřednictvím sekce na těchto stránkách sdělit své názory, podněty a osobní zkušenosti, ať již pozitivní nebo negativní. Pro další existenci stránek a naši další práci je to velmi důležité (pozn.: ti, co se někdy takovouto činností zabývali, nám určitě dají za pravdu, že zpětná vazba je nezbytným procesem pro dobré a hlavně smysluplné fungování webových stránek).

     Díky stálému zájmu pak po delším odmlčení tedy začínají tyto stránky opět žít. Cíle a úkoly našeho občanského sdružení se nezměnily. Stále se soustřeďujeme a budeme soustřeďovat zejména na skutečnosti okolo privatizace bytového fondu Městské části Praha 3 (ale i jinde), především se jedná o napravení křivd, které v této oblasti spáchala na občanech Městské části Praha 3 zejména v letech 2009 a 2010 tehdejší vládnoucí garnitura ODS. Naším trvalým heslem je, že pro skutečně spravedlivou privatizaci obecních bytů má význam činit vše potřebné, byť by zůstával k jejímu ukončení jeden jediný byt. Důležitým zjištěním pro nás v poslední době je, že v souvislosti s auditem probíhajícím v některých oblastech na Městské části Praha 3 bylo podáno a Policií ČR v Praze 8 je prověřováno trestní oznámení podané v souvislosti s auditem staveb v ulicích Lupáčově a Pod Lipami.  Důležité je pak také sledování situace v oblasti nájemného, které od letošního roku i v Městské části Praha 3 dostalo charakter neregulovaného smluvního nájemného. Nadále podstatně rozšíříme sekci dokumentů zveřejněním dalších skutečností týkajících se projednáváním podaných petic tehdejším občanským sdružením, podáním podnětů na ÚHOS, Policii ČR atd., nadále se budeme podrobněji zabývat některými aspekty privatizace bytového fondu a to vždy v souvislosti s privatizací v Městské části Praha 3. Důležitou samozřejmostí bude i průběžné sledování další činnosti KOALICE TOP–ČSSD–Z(n)S (viz http://www.praha3.cz/volene-organy/rada/index.html), „panující“ v současné době v Městské části Praha 3, zejména pak těch zastupitelů Z(n)S, kteří zde svoji činnost vykonávají jen díky vzniku a aktivnímu působení občanského sdružení ŽIŽKOV (NEJEN) SOBĚ.

     Dovolte nám také připomenout, že kromě provozování internetových stránek jsme v první řadě občanským sdružením. Naším cílem není skutečně „masovost“, ale určitě nebudeme váhat v rámci oprávnění a prostředků, které každému občanskému sdružení dává zákon, chopit se možnosti prosazovat cíle a úkoly sdružení a to samozřejmě v souladu s projevenou iniciativou a podporou občanů. Nadále prosazujeme postavení naprosté nezávislosti a rovnocennosti sdružení vůči všem ostatním subjektům. Občanské sdružení má být svébytné. Takové sdružení, které automaticky přejímá názory a cíle některé politické strany, tak jak se to podle našeho názoru děje s původním občanským sdružením ŽIŽKOV (NEJEN) SOBĚ ve vztahu ke Straně zelených Praha 3, je pro nás nepřijatelné. Nezávislost však není izolovanost a proto jsme naprosto otevřeni a připraveni k jakékoli spolupráci a součinnosti s občany a ostatními subjekty se záměrem efektivním způsobem dosáhnout cíle a úkoly občanského sdružení, které jsme si dali. Nebudeme se tajit ani tím, že bychom velmi rádi také přivítali v našem občanském sdružení nové členy.

Dovolte nám ještě jednou za zájem o tyto webové stránky poděkovat a popřát všem úspěch, klid a „Slunce“ v duši.

Za výbor občanského sdružení NOVÝ ŽIŽKOV (NEJEN) SOBĚ:

JUDr. Jiří Lev (předseda),  Ing. Jiří Válek (1.místopředseda),  Ing. Miloslav Polanský (2.místopředseda).

 

Motto: Tento článek chce pouze poukázat na to, že existují i jiné přístupy zastupitelstev pražských městských částí k problematice stanovení cen a prodeji obecního bytového fondu stávajícím nájemníkům dle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Chce také poukázat na to, že Městská část Praha 3 nemá v této problematice „patent na rozum“, a je možné prolomit do nekonečna omílaná dogmata a „mýty“ o prodeji jen za cenu obvyklou a nepřekročitelnosti vyhotovení posudku jen nezávislým soudním znalcem. A v neposlední řadě chce také poukázat na to, že povinnost obce starat se o své občany, do čehož spadá i zajištění klidného a hlavně dostupného bydlení, patří k jedněm ze základních kritérií ovlivňujících proces privatizace bytů. Takový přístup není utopií ani nerealizovatelnou záležitostí. K jeho realizaci to chce jen maličkost. Projevit k tomu dostatek dobré vůle.

alt        V souvislosti s opravdu transparentním a v pravdě pozitivním přístupem zastupitelů ke svým občanům v oblasti privatizace obecního bytového fondu byl na těchto stránkách již několikrát dán příklad Městské části Praha 17. V této době je pro  Městskou část  Praha 3 a hlavně pro její občany "zařazené" do privatizace opět velmi aktuální stanovování cen za privatizované byty.  Proto nebude od věci se ještě jednou k tomuto tématu vrátit právě třeba z pohledu porovnání přístupů jednotlivých městských částí.. Tento příklad si zaslouží pozornost právě z důvodu otevřenosti, se kterou se k problematice privatizace bytů přistupuje. V porovnání s přístupem Městské části Praha 3 je to přístup skutečně diametrálně odlišný, a pro jeho chápání je nutné tak trochu přejít do jiné „dimenze“. A ještě poznámka k Městské části Praha 3. Ačkoli současná koalice přistupje k pravidlům prodeje bytů pozitivněji a vstřícněji ve vztahu k občanům, než tak činilla minulá vládnoucí garnitura, přesto však připomíná spíše velmi, velmi opatrné přešlapování na místě, než rázný "skok".  Pozitiva vidět jsou, přesto však chybí např. to hlavní, a to je transparentnost ve stanovení cen. Občané stále nevědí, za kolik jim byty prodají.

      Na internetových stránkách MČ Praha 17 jsou pro  oblast privatizace bytů kromě jiných dostupné zejména tyto dokumenty:

  1. Zásady prodeje bytových jednotek v panelových domech z majetku Městské části Praha 17  *.PDF 
  2. Prováděcí předpis k  Zásadám  prodeje  jednotek  tj. k majetku svěřeného Městské části Praha 17   .PDF 
  3. Metody oceňování bytů v sídlišti Řepy  *.PDF
  4. Ceny odprodávaných bytů    *.PDF

     Pro pochopení všech souvislostí a podrobností je třeba tyto dokumenty chápat jako systém ve všech jeho souvislostech. V opačném případě je tu nebezpečí vytržení některých pasáží z kontextu. Přesto tu chceme jen v několika bodech poukázat na odlišnost chápání celého procesu privatizace. To co je na věci ale nejdůležitější, tento systém kupodivu funguje již několik let a nebylo nikde slyšet, že jsou zde překročeny právní předpisy nebo principy „hospodárnosti“ této městské části. A co se týká časového ohraničení, s tímto systémem se na MČ Praha 17 započalo paradoxně přibližně v roce 2008, tedy ve stejnou dobu, kdy vládnoucí garnitura ODS na Městské části Praha 3 si připravovala půdu pro tučné zisky z prodaných bytů, a naopak před občany tutlala obrovské překvapení v nehorázných cenách privatizovaných bytů za 27.000,- Kč za metr čtvereční.

  • Obecně k uvedeným dokumentům lze uvést jako přednost, že jsou naprosto jasně formulovány a hovoří k věci, tedy hlavně k tomu, co občané, kteří na privatizaci čekají, chtějí slyšet. A to jsou hlavně ceny. Nelze zde nalézt žádné mlžení a nekonkrétní věci, kterých jsou naproti tomu pravidla MČ Praha 3 plná.
  • Tyto dokumenty jsou natolik obsáhlé, aby postihly pokud možno všechny problémy, které celý postup privatizace bytů provází. V pravidlech nebo zásadách je naprosto jasně definován způsob stanovení ceny i kritéria, která budou brána v úvahu při jejím stanovení. A nyní k vybraným skutečnostem:

      K obsahu  Prováděcího předpisu k  „Zásadám  prodeje  jednotek  tj. k majetku svěřeného Městské části  Praha 17“ lze jen připomenout, že podrobně rozvádí celý proces privatizace na této městské části od přípravy až po podepsání kupní smlouvy a složení ceny.  Nejde jen pouze o jakýsi dílčí „výsek“ tohoto procesu. Předmět prodeje, účastníci prodeje, kdo je z prodeje vyloučen, organizátor prodeje, postup prodeje, k tomu pak výčet skutečností k volným bytům, ateliérům a nebytovým prostorům, bytům, které nebudou nabízeny k prodeji atd. jsou skutečností, které bez jakéhokoli mlžení dávají jednoznačné odpovědi na maximum otázek, které v souvislosti s tím mohou být položeny.

Ceny

Je zde jednoznačně činěn rozdíl mezi volným prodejem bytů a bytů privatizovaných. Tržní cena bytů v této lokalitě není cenou, za kterou se byty privatizují. Je zde ale také zcela nepokrytě konstatováno, že nejde pouze o „čistý“ obchod, ale jde o odraz příslušných lokálních společensko-politických zájmů, které na stanovení ceny mají podstatný vliv.  

Doslovná citace z metodiky: „Monitoring cen bytů je průběžně prováděn mnoha specializovanými subjekty (např. již zmíněný Český statistický úřad) s tím, že vlastní šetření probíhá na sledovaných typech nemovitosti podle souboru determinujících faktorů. Získané výsledky jsou jakýmsi zrcadlem cen prodávaných bytů. Do této statistiky nelze zahrnovat prodeje bytů, které jsou prováděny jednotlivými městskými částmi hl. města Prahy, protože cenové úrovně prodeje nevyjadřují skutečnou tržní hodnotu bytu, ale cenová úroveň prodeje bytů současným uživatelům odráží příslušné lokální společensko-politické zájmy.“

Jiná citace z téhož: „Ceny bytů pak vyjadřují pouze relativní úroveň, a to podle jeho standardu a umístění. Stanovení těchto cen vyjadřujících politickou vůli o určité cenové úrovni vychází ze zadání….“

Zcela transparentním způsobem je cena definována…: Cena bytu jako jednotky, vymezené zpracovaným prohlášením vlastníka podle § 4 zákona o vlastnictví bytů včetně veškerého příslušenství, tj. včetně příslušného podílu na společných částech domu a zastavěném pozemku a která je snížena o 20 %, je stanovena znaleckým posudkem s použitím cenotvorných faktorů a jednotlivých kritérií. Základní cena bytu je stanovena výnosovou metodou. To ovšem není vše. Následují kritéria nebo faktory, které budou při stanovení ceny zohledněny a jejich vysvětlení. Jde o:

  • konstrukční systém, ve kterém se bytová jednotka nachází (zděný, betonová konstrukce s cihelnými vyzdívkami, montovaná panelová konstrukce apod.).
  • stáří bytu, jeho údržba či renovace, předpokládané či nutné investice.
  • současný standard vybavení bytu, celkový standard stavby, ve kterém se byt nachází.
  • současné využití stavby. Struktura nájemníků (sociálně nepřizpůsobivé skupiny).
  • umístění bytu podle jednotlivých podlaží a vlastní orientace bytu na podlaží.
  • vliv okolí na kvalitu bydlení (hluk, prach, vliv veřejné dopravy, ekologie apod.).
  • dopravní dostupnost, parkovací plochy.

Pozn.: Výnosová metoda: Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. § 2, odst.3 - jiným způsobem oceňováni stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je…: písm b) ….výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu oceněni skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu oceněni za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry).

     A ještě jedna maličkost z uvedených zásad: „V případě, že by se po vypracování znaleckého posudku změnily rozhodné okolnosti pro stanovení ceny, bude vypracován nový znalecký posudek.“  A to ještě není zmínka o nastavení platebních podmínek a zajišťovacích instrumentů, které plní také svůj účel a vůči nájemníkům jsou skutečně vstřícné.

      Tato městská část šla ale ve stanovení ceny a hlavně její transparentnosti ještě mnohem dál, a to zejména pokud jde o znalecký posudek na privatizované byty. Principy uvedené ve shora zmíněném dokumentu „Zásady….“ jsou podloženy odborným posudkem. Tato MČ oslovila YBN Konsult – Znalecký ústav s.r.o. (http://www.ybn.cz),  který byl, jak je v samotném dokumentu uvedeno, požádán o předložení nové metodiky pro oceňování bytů v souvislosti s jejich privatizací.  Dokument je nazván „Metodika oceňování bytů lokalita Praha 17 (varianta s odděleným hodnocením investičních nákladů vynaložených na jednotlivé privatizované objekty)“. Velmi zjednodušeně řečeno, jedná se o jakési výchozí odborné posouzení a „rámcové“ stanovení cen v uvedené lokalitě na základě uvedené metody s určením příslušných koeficientů, z nichž potom vycházejí posudky na jednotlivé byty. Jedná se o odborný dokument v pravém slova smyslu, proto je v něm i podrobné vysvětlení celé metody a zmíněno, že toto vysvětlení je činěno na základě žádosti zastupitelů. Citace: Popis této metody – jako jisté formy manuálu - je uváděn na základě požadavku, poskytnout pro zastupitele Prahy 17 podrobnější popis ke zvolené metodě.

       Je zde také řešena návaznost této metody na cenu obvyklou. Nejlépe to vystihuje pasáž v metodice: „Stanovení prodejních cen bytů uvedené v tomto variantním provedení je tedy vázáno jednoznačně a účelově na požadavky a pokyny ze strany objednatele a nemá vazbu na cenu obvyklou. Jde tedy o stanovení hodnot na jiném než tržním základě. Protože i pro tento způsob je možné použít postupů jako při tržním hodnocení, použil znalecký ústav obecně uznávané postupy.

        Ta nejzákladnější skutečnost v této metodice je ovšem výsledek, ke kterému se dospívá v konečné ceně privatizovaného bytu:  tržní cena  podle běžných standardů, hlavně z údajů ČSÚ byla v uvedenou dobu 28.000,- - 32.000,- Kč/m2. Po provedeném rozboru pak směrná cena za 1 m2 před slevou je stanovena na  9.600 Kč/m2 Konečná pak výnosová hodnota - upravená o 20% slevy (zisk + míra kapitalizace + tempo růstu) je stanovena na 8.000,- Kč/m2

         Jak vypadá konkrétní posudek na konkrétní byt? Máme k dispozici kopii jednoho znaleckého posudku vyhotoveného podle této metody na jeden z bytů v uvedené lokalitě.  Naskenovanou kopii můžete shlédnout zde*.PDF  .A k tomu ještě jen jedna docela „bezvýznamná maličkost“. Tento posudek obdrží každý z kupujících nájemníků zdarma a bez jakýchkoli obstrukcí přímo jako přílohu kupní smlouvy!!! A to nejpodstatnější:  panelákový byt o rozloze 89,1 metru čtverečních byl prodán za  610.573.- Kč !!

         A poslední dokument je spíš "bonusem", neboť se jedná o cenový přehled privatizovaných bytů ve vybraných městských částech v Praze

         Na závěr lze vyjádřit jen přesvědčení, že mnohými z těchto zásad by se mělo nechat inspirovat i Zastupitelstvo Městské části Praha 3, zejména pak Rada MČ. Není to „utopie“ a není to „nerealizovatelné“, jak se zcela určitě někteří současní zastupitelé a představitelé MČ Praha 3 vyjadřují. Je to prostě realita. Je jisté, že každá pražská městská část má svá specifika a jistě budou možná i rozdíly v cenách. Avšak i neodborník pochopí, že rozdíl v cenách bytů v panelových domech na území hl. m. Prahy MČ Praha 17 – 8.000,- Kč za metr čtvereční a MČ Praha 3 – 27.000,- Kč za metr čtvereční (tedy 3,5 násobný rozdíl) ve stejném čase není přirozený a normální vývoj, ale jen důkazem o diametrálně odlišném přístupu zastupitelů k občanům obou městských částí. V případě MČ Prahy 3 to je a byla jen spekulativní manipulace s občany. Snad zbývá ještě doufat, že i přes změnu pravidel z roku 2008 v prosinci 2011 a další „novelu“ pravidel v nedávné době se cosi může na tomto přístupu změnit.

       K tomu jen připomeneme i pasáž z rozhovoru, který poskytla Ing. Vladislava Hujová, starostka Městské části Praha 3, v Žižkovských listech v první čtvrtině roku 2011 v článku nazvaném „Nejsem omezena mantinely“. Kromě jiného, se zde vyjadřuje i  k připravovaným pravidlům privatizace. Bylo to ještě dlouho před tím, než světlo světa spatřila novela doposud do té doby platných pravidel privatizace z roku 2008. Tato pravidla však byla schválena až Usnesením zastupitelstva MČ Praha 3 č.178 ze dne 20.12.2011 . Byť k pozitivním změnám ve vztahu k občanům v pravidlech dozajista došlo, zásadní změnu v této novele bychom však těžko hledali. Prozatím vše lze hodnotit pouze rčením: „Skutek utek´“ (viz články na těchto stránkách)

         V souvislosti s tématem tohoto článku je určitě zajímavé s odstupem času porovnat představy paní starostky ve zmíněném rozhovoru o změně pravidel privatizace bytů na MČ  Praha 3.  Porovnání ovšem ponecháme na úsudku samotného čtenáře. Jisté pasáže jsou zde velmi zajímavé, a lze z nich vyčíst opravdovou snahu po zásadní změně. Jenže od té doby již uplynulo mnoho vody a doposud žádný transparentní výstup z takových představ světlo světa nespatřil. To co následovalo jako novela pravidel, nelze nazvat ani slabým odvarem toho, o čem hovoří paní starostka. Následuje doslovná citace pasáže z uvedeného rozhovoru. Celý článek zde *.PDF

Kdy budou hotová nová pravidla privatizace pro Prahu 3? Přeci jen jste, už opakovaně – i v médiích – zmiňovala, že na nich intenzivně pracujete a v březnu jste anoncovala, že je předložíte. A řada občanů na nová pravidla stále jen čeká.

Na pravidlech se pracuje. Je to velice složitý problém. Jde o to, aby byla jednoznačně stanovená pravidla, co se týče cen a slev. Aby bylo naprosto jasné, v jakých mantinelech se budeme pohybovat. Pravidla se připravují a budou předložena na červnovém zasedání zastupitelstva.

V čem se budou nová pravidla privatizace v Praze 3 lišit od těch stávajících, tedy dříve schválených?

V nových pravidlech, která se připravují a musí je ještě doporučit komise pro privatizaci a schválit rada, než se předloží zastupitelstvu, bude jednoznačně stanovena metodika vypočtu ceny. Tuto problematiku tvorby ceny jsme konzultovali s Vysokým učením technickým v Brně, kde v rámci této školy působí Ústav soudního inženýrství a Asociace znalců a odhadců. Nicméně v rámci ceny obvyklé se dá použít několik druhu metodik a my chtěli zachovat objektivní pohled na tvorbu cen, navíc posílený o názor instituce, která vzdělává znalce v tomto daném oboru.

A co konkrétního je příčinou vámi uvedených změn v pravidlech?

Bude jednoznačně stanovena cena a k tomu systém slev. Ten bude podporovat to, aby nedocházelo ke spekulacím s byty a na druhou stranu, aby byla zabezpečena stabilizace občanů – fyzických osob na Praze 3, protože to i navazuje na rozpočet. Městská část, má příjmy právě z daně z příjmu fyzických osob. A tím, že se mohl provádět prodej ihned po zprivatizování bytu, tak se nám stává, dost nemilá záležitost, že na Praze 3 bydlí spousta lidí, kteří zde nemají trvalé bydliště, takže spotřebovávají všechny služby města, ale neprospívají. Prostě neexistovalo žádné blokační opatření, aby se zprivatizovaný byt nemohl okamžitě prodat. A nebyla jistota, že ten, kdo si ho koupí, bude občan s trvalým bydlištěm na Praze 3.

Takže to bude nově podmínkou?

Bude a nebude. Bude to systém slev, že když někdo nebude chtít ono blokační opatření, tak nebude mít slevu žádnou. A naopak, když někdo řekne, že mu blokační opatření nevadí, bude mít nárok na slevy. Počet let, zda tri, čtyři či osm let trvání blokace je ještě v jednání. Ale občan si vybere a dle toho se spočítá sleva, která bude odpovídat výši fixace jeho trvalého bydlení v daném bytě.

Jak toto ohlídáte?

Budou se dělat exekutorská opatření a smluvně vše ošetříme. A pokud si to někdo rozmyslí, nebo mu to životní situace nedovolí a bude se muset i pres blokační opatření stěhovat, vrátí rozdíl mezi plnou cenou a slevou a může se stěhovat. Jde o to, aby se každý občan podle svého uvážení mohl rozhodnout a mohl si vybrat.

        A teď již jenom jedna otázka zejména pro ty občany, kteří na MČ Praha 3 jsou v současnosti účastníky privatizace: „Brali byste takové zastupitele a takové ceny, kteří a které jsou na MČ Praha 17?“

 

 

alt        Dne 25.9.2012 na zasedání Zastupitelstva MČ Prahy 3 byly schváleny změny, které se velmi úzce dotýkají bydlení občanů městské části. Kromě toho došlo ke schválení určitých změn, které byly netrpělivě očekávány mnoha občany. Jsou to především určité změny v pravidlech privatizace obecního bytového fondu. Doposud se jedná jen o strohé informace, které jsou zveřejněny na webových stránkách MČ Praha 3  v článku „Zastupitelstvo Prahy 3 schválilo rychlé granty, snadnější půjčky a dary na opravy domů i další slevy při privatizaci bytů.“   Kromě pravidel privatizace jsou z pohledu bydlení velmi zajímavá i opatření týkající se snadnějších půjček a darů na opravy domů.

      Prozatím tedy jen stručně reakce na zmíněnou zprávu týkající se jistých změn procesu privatizace, označených jako „novela pravidel prodeje nemovitého majetku“ . „Rozšířit možnosti privatizace obecních bytů a zvýhodnit v tomto procesu ty, kdo se jej neúčastní ze spekulativních důvodů má pak schválená novela pravidel prodeje nemovitého majetku. Podle ní budou v blízké budoucnosti moci privatizovat nájemci domy nejen jednotlivě po bytech, ale také družstevní formou. Žižkovská radnice chce navíc zabránit spekulacím s byty a současně poskytnout výhodu lidem, kteří chtějí i nadále bydlet na jejím území“, je doslova uvedeno ve zprávě.  Následně pak je pak citován místostarosta Mgr. Matěj Stropnický:  „V této souvislosti byla rozšířena paleta slev z kupní ceny o pětiprocentní, respektive desetiprocentní, zvýhodnění nájemců, který po uplynutí 5 či 10 let vykáže, že odkoupený byt nebo podíl v domě neprodal. Sleva bude poskytnuta samozřejmě zpětně“

 Z toho, co je prozatím zveřejněno lze stručně zrekapitulovat avizované změny v pravidlech:

 

- je schválený postup v tom směru, že nájemníci jednoho technologického celku – domu si budou moci sami rozhodnout o tom, zda bude konkrétní dům prodán družstvu nájemaltníků k tomu účelu zřízenému, nebo po jednotlivých bytech. (tato změna je výrazné pozitivum, které zcela jistě ocení nájemníci, kteří na tento způsob prodeje nahlíží jako výrazně levnější záležitost, která má i jiné výhody)

- dochází k navýšení slevy z ceny privatizovaného bytu o 5 až 10 procent podle toho, zda se kupující nájemník po dobu pěti nebo deseti let zdrží zcizení bytu. Tyto prostředky 5-10 procent z kupní ceny budou vráceny nájemníkovi až po této době a po patřičném prokázání této skutečnosti. Celkově tedy k 20 % slevě může nájemník do deseti let po koupi získat slevu maximálně 10 procent.  Spíš se to dá charakterizovat jako vrácení kupní ceny, když to nájemník celou tu dobu vydrží. Konečný výsledek je sleva 30%.

     Víc nelze prozatím z této zprávy vyčíst. Je samozřejmě nutno vyčkat na konkrétní znění této novely pravidel, ale již nyní lze zcela jistě konstatovat, že i nadále zde beze změny zůstává jedna velmi významná skutečnost, která je opět trumfem v rukou zastupitelstva a nejistotou na straně občanů. Od vlastních pravidel je opět totiž odtržen systém stanovení cen. Pokud tomu tak bude, je to opět netransparentnost.   Zbývá jen věřit skutečně dobré vůli a úmyslu těch, kteří ceny „připraví“ a do té doby pak jen netrpělivě očekávat, jaké že ty ceny budou.  A také zbývá věřit, že znalec bude vybrán na základě opravdu transparentního výběrového řízení, pokud ovšem nepůjde vše v kolejích společnosti Baleno, s.r.o., která v této oblasti doposud vévodí. Lze si představit, že pro mnohé občany, kteří očekávají privatizaci jejich bytů, to sice změny jsou, ale to co chtěli slyšet, jako už pokolikáté, se nedověděli. Budeme tuto situaci samozřejmě sledovat. Ale bylo by předčasné dělat jakékoli závěry, dokud jak se říká "nebudou karty zcela vyloženy na stůl".

 

Motto:

Ačkoliv nová koaliční dohoda ke změně privatizačních pravidel se příliš konkrétně nevyjadřuje, dává přesto jistým úpravám „zelenou“. Volební program volební koalice Ž(N)S však uvádí změny zcela konkrétně. Současné nové vedení MČ Praha 3 (na tomto úseku činnosti v čele s Mgr. Matějem Stropnickým) má jedinečnou a bohužel již poslední možnost, jak z pravidel pro prodej nemovitého obecního majetku vytvořit skutečně transparentní dokument, na jehož základě budou moci občané, kteří ještě privatizaci svých bytů očekávají, tyto byty koupit za skutečně reálné, tzn. nižší ceny, bez toho, aby se vedení MČ Praha 3 cítilo jakkoli „nehospodárně“. Byla by opravdu škoda, aby koalice a tím více zastupitelé za volební koalici Ž(N)S tuto možnost ignorovali a neučinili pro tento krok vše, co je v jejich silách.

alt      Nahlédnutím do webových stránek MČ Praha 3, je podle informace průběhu IV. etapy privatizace k 13.3.2012 tento stav: Schválených domů k prodeji 148, schválená příprava na prodej 12 domů a k prodeji doposud „nedotčených“ zbývá celkem 111 domů. Proces privatizace obecního bytového fondu se tedy blíží ke svému definitivnímu konci. Za dva roky, možná déle, již nebude co prodávat. 

     Ke stávajícím pravidlům se vyjadřujeme na těchto stránkách velmi podrobně. I po jisté úpravě to nejsou pravidla, která by měla odrážet skutečný stav věci a jsme pro jejich  zásadní změnu, tedy výměnu za nová.

     Ačkoli je naše sdružení zcela izolováno a ignorováno současnou volební koalicí Ž(N)S, o vedení OS Ž(N)S ani nemluvě, oklikou se k nám dostal materiál nazvaný Pozměňovací návrhy klubu zastupitelů Žižkov (nejen) sobě k dokumentu Soubor pravidel prodeje nemovitého majetku Městské části Praha 3 ze dne 20.11.2011, se kterým je podle všeho doposud pracováno, i když se podle data jedná o připomínky k pravidlům, která jako nová byla později schválena za působení místostarosty Kalouska. Následující článek je víceméně reakcí na tyto pozměňovací návrhy a řekněme i výzvu k občanům a členům OS Ž(N)S. I když tyto názory, jak lze předpokládat, nebudou brány příliš vážně, přesto je naší povinností vlastní návrhy zveřejnit v zájmu těch občanů, které privatizace ještě čeká. Obzvlášť občanů v ulici Lupáčově, ale i těch, kteří na privatizaci teprve čekají. Nyní tedy k některým věcem konkrétně. Je to kromě jiného i souhrn a rekapitulace principů a konkrétních návrhů  podložených několikaletou praxí a osobní účastí v procesu privatizace obecního bytového fondu. Podrobněji k některým částem pak v dalším článku.

         Politici v novém vedení MČ Praha 3, kteří snad mají zájem na změně těchto pravidel, budou si patrně muset odpovědět, v čem onen zájem o změny bude spočívat.  Jaká  bude ta jejich správná motivace? Tedy.

Je zde zájem:

  • postupovat podle pravidel, která vytvořila tehdejší vládnoucí klika ODS v MČ Praha 3 a která občanům mlží a vytvářejí z nich vazaly MČ Praha 3, nebo tento stav právě ve vztahu k občanům je potřebné změnit?
  • tento stav za drobných kosmetických úprav dotáhnout do konce, protože na zbývajících cca 250 domů, které mají být privatizovány, již vlastně ani žádné velkolepé změny nemá cenu připravovat a realizovat? Vždyť vlastně od výměny nového vedení v roce 2010 již občané „nebrblají“ a jsou vcelku s privatizací spokojeni a to díky cenám, které již nejsou tak závratné.
  • občanům z těch zbývajících domů, které půjdou do privatizace zlepšit podmínky prodeje bytů nebo domů přístupem, který jim nabídne ceny bytů vskutku co možná nejvíce objektivní a tím i nižší?
  • byty občanům prodávat levněji, nebo je lepší držet se hesla co je doma, to se počítá? Téměř jistě nikdo nechce porušovat princip stanovený jako „chování řádného hospodáře“. Jde jen o to, najít mezi těmito dvěma možnostmi hranici, která nebude tento princip nikterak narušovat a přitom občanům vyjde maximálně vstříc. V této oblasti je velmi mnoho rezerv. Chovat se jako řádný hospodář neznamená naplnit obecní kasu za každou cenu bez ohledu na další povinnost, která je obci dána, a to  starat se o své občany. Mezi ně patří zcela určitě vytvořit jim podmínky pro důstojné žití v právním rámci.

       Dá se tedy téměř s jistotou očekávat, že k jistým změnám, patrně na zářijovém zasedání Zastupitelstva MČ Praha 3, dosavadních pravidel dojde. A podle všeho jsou již jisté změny připraveny. Zbývá jen doufat, že se zde nové vedení nezachová „izolovaně“ a nechá se inspirovat tím, co je již jinde vyzkoušené a ve vztahu k občanům zcela pozitivní. Doporučujeme např. pravidla MČ Praha 17, ale zejména nedávno schválená pravidla Magistrátu hl. m. Prahy.

      Jde vždy a šlo o velmi citlivou problematiku. Samozřejmě, nájemníci chtějí byty kupovat co nejlevněji. Mnoho na minulých i současných pravidlech vadilo a vadí. Jsou svým způsobem nespravedlivá a velmi přísná. Je zde tedy návrh na vytvoření pravidel nových, pokud nebude dána vůle k tomuto postupu, pak vytvoření a schválení alespoň závazného výkladu pravidel, který se stane jejich nedílnou součástí. Při dodržení pravidel hospodárnosti, návaznosti tohoto procesu na rozpočet městské části, ale i dodržení dané povinnosti obce starat se o své občany vytvořit systém, který bude splňovat požadavky na informovanost občanů a transparentnost tohoto procesu ve všech směrech. Cílem má být zejména odstranění nejistoty občanů, jakož i možných spekulací a několikerých výkladů i náhledů v konkrétních postupech, což musí být základem. Tím dojde i k zamezení dohadům, kritice a spekulacím.

     Má-li dojít k změně pravidel s pozitivními prvky vůči občanům, je zde nutný předpoklad změny přístupu k celé problematice a také hlavně ke změně myšlení v tomto směru. A to jak známo někdy velmi „bolí“. O tom, že současné vedení MČ Praha 3 přistupuje k tomuto problému jinak a pozitivněji, svědčí i některé cíle vyjádřené v koaliční dohodě. Při změně pravidel skutečně není tak důležitá forma, ale jde opravdu jen a jen o obsah. Je jen důležité, aby forma, která bude občanům předkládána, byla pro ně srozumitelná, transparentní a neumožňující několikerý výklad. Taková „investice“ může mít velmi pozitivní dopad ve vztahu občanů k členům vedení MČ Praha 3 a tím samozřejmě jejich dobrých vyhlídek na úspěch v příštích komunálních volbách.

Obecné zásady:

  1. Právní normy (zejména zákon o vlastnictví bytů, o hl. m. Praze a zákon o oceňování majetku) aplikovat na základě doslovného výkladu, opustit výklad restriktivní (zákony je nutné konkrétně pojmenovat včetně  přesného označení paragrafů).
  1. Zveřejnit zcela transparentní systém výkladu (nebo definicí) cen, ale i slev, které jsou dvěma stranami jedné mince, což je příjmová stránka rozpočtu MČ Praha 3. Za tímto účelem oslovit znalecký ústav k vytvoření obecné metodiky pro určování ceny obvyklé bytů na MČ Praha 3, a tím přesně definovat metodiku, která bude základem pro určování cen.
  1. Vzhledem k tomu, že metodika určení ceny obvyklé není zákonem dána, a její rozpětí stanovené znaleckým posudkem se může pohybovat v širokých mezích, je nezbytné zakotvit jedině správný princip, a tím je podpůrnost znaleckého posudku při určování ceny.  Přijmout zásadu, že tím, kdo určuje cenu, je vždy vlastník. Dát znaleckému posudku význam, který skutečně má a nepřeceňovat jej.
  1. Provést hlubší analýzu příčin možné „spekulace“ při privatizaci obecních bytů a podložit ji konkrétními statistickými výkazy. Na základě toho jasně definovat přístup MČ Praha 3 k tomuto problému a jasně odůvodnit případná opatření, která musí být volena velmi citlivě a do oblasti, kde to bude skutečně potřebné. Doposud se jedná o zatím ničím nepodložené domněnky, které zdůrazňováním extrémů jedinců a ignorováním chování většiny nespravedlivě označují za potencionální podvodníky a spekulanty všechny občany MČ Praha 3, kteří mají o privatizaci svých bytů zájem.
  1. Neuzavírat se, neizolovat se, inspirovat se pravidly jiných obcí nebo pražských městských částí a vybrat z toho to pozitivní, zejména vstřícný vztah k občanům.
  1. Je nutné dodržovat zákonem daný princip týkající se majetku a hospodaření s ním. Městská část je jen správcem majetku, který ji Statutem hl.m. Prahy a v rámci zákona o hl.m. Praze svěřil do správy skutečný vlastník a tím je hlavní město Praha. (pozn. To platí zejména ve všech případech, kde se hovoří o prodeji majetku městskou částí )
  1. Všechny dokumenty týkající se uvedených problematik zveřejnit na oficiálních webových stránkách MČ Praha 3.

Celý článek...

 

      Toto je pouhá reakce na článek „V některých bytech v Praze 3 je i po opravě stále azbest“, který byl zveřejněn v dubnu letošního roku.  o ukončení dlouhého sporu který vedli odvážní občané z ulice altK Lučinám v naší městské části a Městskou částí Praha 3. Spor byl ukončen „vítězstvím“ občanů a uložením povinnosti Městské části Praha 3 odstranit závadný stav. Podstatou byl požadavek zpočátku asi 130 spoluobčanů na odstranění škodlivého azbestu z bytů a domů, které byly rozsáhle, ale hlavně prokazatelně neodborně (co se azbestu týká) rekonstruovány a připravovány tak k prodeji nájemníkům ve III.etapě privatizace. Mnozí spoluobčané mají tento případ doposud ještě stále v živé paměti.

       Chceme tuto skutečnost zmínit opětovně také proto, že aktivity občanů ve zcela konkrétní věci narážely na aroganci moci vedení MČ Praha 3 jako na neprůstřelnou zeď. Tak jak se to stalo v pozdějším období spíše pravidlem  ve vystupováníalt radnice vůči občanům. Jen připomeneme, že v době, kdy problém vyšel najevo (to bylo v roce 2004) byl starostou MČ Praha 3 Milan Český a místotarostkou pro privatizaci paní Milena Kozumplíková (od roku 2006 starostka). Po volbách v roce 2006 získala neomezenou moc na naší radnici „klika“ ODS, která díky naprosté většině v zastupitelstvu až do roku 2010 zde neomezeně vládla. Zasedání a rozhodování zastupitelstva se stalo groteskou. Poslušní a většinou málomluvní zastupitelé ODS odsouhlasili vše, co jim „vedení“ naservírovalo. A návrhy opozice, pokud se snažila a ať se snažila jakkoli se daly přirovnat pouze k „okopávání kotníků“ Místo konstruktivního dialogu se občané setkávali pouze s arogancí a zlehčováním problému, či zesměšňováním. Později byl naprosto stejným způsobem zopakován proti aktivitám občanů v ulici Pod Lipami. Šlo zde o „potrestání odvážlivců“. V jednom z článků v červnu 2005 charakterizovala situaci paní Mgr. Martina Chmelová*), tehdejší předsedkyně a mluvčí občanského sdružení „Chmelnice“, ve kterém se spojilo 130 občanů z ulice K Lučinám, takto: „Když jsme přede dvěma měsíci vyzvali zastupitele k zastavení privatizace a uvedení bytů do stavu, kdy nebudou nebezpečné pro lidské zdraví, nedočkali jsme se žádného návrhu řešení. Zastupitelstvo odhlasovalo jen to, že zástupci našeho sdružení budou „potrestáni“ za to, že si stěžují, a radnice jim byty neprodá. Celková privatizace má ale běžet podle původního plánu….O byty máme samozřejmě zájem, ale nemůžeme je přeci koupit s ekologickou zátěží“. Velmi tristní ukázka, jak vedení MČ pohrdalo názory občanů. Mezi občany z ulice K Lučinám se dodnes hovoří o tom, že jednoho krásného dne se z mlhavého a šedého pozadí náhle vynořila  „jistá“ postava a následně jako všemocný feudální vladař ukazovala prstem na toho, komu byt neprodá a kdo jej milostivě koupit může. Potrestaní se totiž provinili tím, že se odvážili otevřeně vystoupit proti vrchnosti.

alt     Od doby takového nehorázného rozhodnutí zastupitelstva pak pro občany již zbývala jediná cesta, domáhat se požadavků u soudu. Jak je konstatováno v jednom z článků z dubna 2007 „Vyvrcholil tak dvouletý spor nájemníků s úředníky i politiky, kteří dosud požadavky poškozených obyvatel ignorovali a celý problém zlehčovali“. Nastal pak čtyřletý soudní „kolotoč“, kdy pilotní žaloby prošly obvodním, městským, nejvyšším a naposledy opět Městským soudem v Praze, který nakonec dal třem občanům, kteří vytrvali, za pravdu a rozhodl v jejich prospěch. V tomto procesu pomáhalo i občanské sdružení Arnika www.arnika.cz (Pozn.:Původně se žalobu chystalo podat 23 nájemníků v případě, že pilotní žaloby budou úspěšné. A chystaly se jí dále podat i další domácnosti z občanského sdružení, „Chmelnice“ které v té době mělo 139 členů. Postupem času však patrně hlavně z finančních důvodů a vzhledem k době, po kterou se celý proces táhl, mnozí občané od tohoto postupu upustili). Zajímavostí je, že MČ se celou dobu hájila posudkem, kterému však poslední rozhodnutí soudu za pravdu nedalo.

Celý článek...

 

Motto: Pokud Městské části Praha 3 tak leží na srdci „blaho občanů“, o které se má starat, proč jim nedá možnost výběru, jak svoje „bydlení“ koupit?  Proč nedá prostor svobodnému rozhodnutí většiny konkrétního celku (domu) pro jejich další důstojné žití? Většina chce bydlet ve svém, a v žádném případě nechce obec podvádět a spekulovat, jak výhodně se získaným majetkem naložit.

(pro porovnání viz článek o pravidlech hl.m.Prahy, schválených ZHMP dne 25.5. na těchto stránkách - zde

alt      Každý vlastník, pokud se rozhodne prodat nemovitost určenou k bydlení, musí v první řadě učinit nabídku stávajícím nájemníkům a převod může uskutečnit dvěma základními způsoby, a to prodejem jednotlivých bytů, nebo prodejem celého bytového domu. Soubor pravidel prodeje nemovitého majetku na MČ Praha 3 v podstatě od dubna roku 2008, kdy byla schválena pravidla pro IV. etapu privatizace, nezná nic jiného, než privatizaci bytového fondu formou prodeje jednotlivých bytů. Přitom předcházející pravidla volila opačný postup, tedy prodej domů jako celků. Skok z III. etapy do IV. etapy nebyl nikdy občanům dostatečně veřejně odůvodněn, a tak lze jen spekulovat, zdali to nebyl opět velmi dobrý tah motivovaný snahou vytáhnout co nejvíce peněz z kapes stávajících nájemníků. A nebo že by to byla přehnaná obava z porušení pravidla zákazu veřejné podpory? Faktem ovšem je, že v současnosti na mnohých místech hl. m. Prahy se domy bez problémů prodávají jako celky a koneckonců se k tomu chystá i Magistrát, potažmo Zastupitelstvo hl. m. Prahy, které před několika dny schválilo pro tento způsob prodeje pravidla.

Prodej bytů

       Pokud se vlastník rozhodne (pozn.: a je nutno neustále mít na paměti, že městská část není vlastníkem majetku, ale jen jeho správcem) prodávat jednotlivé byty, tedy v našem případě jednotlivým fyzickým osobám, pak má pro to stanoveny zvláštní povinnosti. Musí v první řadě tzv. prohlášením vlastníka vloženém do KN rozdělit dům na jednotlivé byty, které jsou potom posuzovány jako jednotlivá nemovitost s tím, že společné prostory a pozemky, na kterých nemovitost stojí, jsou poměrově rozpočítány jako podíly k jednotlivým bytům. Stanovení ceny bytů pak bude většinou věcí odhadu nebo znaleckého posudku. Není zde však povinnost tak učinit, neboť ten kdo určuje ceny, je jen a jen vlastník. Znalecký posudek pak ale přichází v úvahu vždy, když se bude jednat o vyměření daně z převodu. K tomu, kdo daň zaplatí, platí pravidlo „prodáváš, tak plať“. Pokud se pak vlastník rozhodne pro znalecký posudek, jak to dělá naše MČ Praha 3, pak to samozřejmě předpokládá posoudit takto každý jednotlivý byt a převod pak uskutečnit tolika prodejními smlouvami, kolik je zájemců. To je velmi mnoho úkonů, které nejsou samozřejmě zadarmo. Jde o to znalce zaplatit, ale v případě volby realizace tohoto procesu prostřednictvím realitní kanceláře, nebo subjektu, který se touto činností zabývá, jde pak o to zaplatit i tuto realitní kancelář nebo subjekt. A to určitě stojí nemalé prostředky. Na druhé straně se v tomto procesu nájemník stává přímo vlastníkem „svého“ bytu.

Prodej domů

      Naproti tomu druhá možnost je prodat celý dům. Realizuje se smlouvou o převodu, kde na jedné straně je vlastník a na druhé straně pro náš případ právnická osoba, např. družstvo, které je k tomu účelu vytvořeno z řad nájemníků, kteří mají o koupi zájem. Vzhledem k tomu, že nabízen ke koupi je celý dům (pozn.: který sestává nezřídka z několika čísel popisných), odpadá v tomto případě prohlášení vlastníka a ocenění jednotlivých bytů. Je zde však nutná kalkulace ceny podílu pro konkrétní byty. Pro vlastníka je tento proces jednodušší a rozhodně levnější s jednou drobnou kosmetickou vadou. Na prodeji celého domu není takový zisk a to je možná ten největší důvod pro trvání na prodeji jednotlivých bytů. Je zde potřebná jen jediná smlouva o převodu a jeden, dejme tomu, znalecký posudek. Všechna další práva a povinnosti (např. prohlášení vlastníka a převod bytů na jednotlivé vlastníky) pak přechází na nového vlastníka (družstvo nájemníků). Družstvo může vzniknout dočasně účelově jen pro zakoupení celého domu a následné prodeji bytů nájemníkům, nebo může mít trvání delší. Pravidla III. etapy privatizace na MČ Praha 3 (k míře jejich obecnosti a určitosti by bylo možné mít jistě mnoho výhrad) *.PDF vyžadovala určité procento nájemníků (50%), kteří budou souhlasit s uvedeným postupem. Uvedený postup pak předpokládá i určitý stupeň solidarity všech nájemníků domu, a lze zde tak i vysledovat ony právě možné a natolik MČ Praha 3 s jistotou předpokládané spekulace jednotlivců s majetkem. I této starosti je ale MČ zbavena okamžikem prodeje celého domu.  Kalkulace cen za jednotlivé byty (spíše řečeno podíly) ve III. etapě vycházela také o mnoho méně díky slevám, které byly pravidly dány a pohybovaly se až do 50%. Prakticky však dům může koupit i jediná fyzická osoba, ale jen stávající nájemník.

Celý článek...

 
Více článků...
Původní stránka OS

Podělte se s námi
Pro členy



Podpořte nás